作者 | 深水财经社 何离
房贷利率是楼市复苏的关键，目前情况看，利率松动超出预期。
据深水财经社昨天在公共厕所里听到的消息，南京多家银行二套房贷利率又降了20BP，直接来到3.05%，比公积金还低！要知道南京二套房公积金利率还在3.325%。
而就在大概一个月前，南京部分银行的首套房贷利率已经降到3.05%，而这次一些银行直接把二套房利率降到首套房水平。
在今年1月南京房贷利率还是4%，才半年时间就降了将近一个百分点，这波银行“放水”力度空前，利率创下历史最低水平。
01
史上最宽松，二套利率向首套看齐
此前南京房贷利率普遍为首套房3.15%，二套房3.25%。公积金贷款首套是2.85%，二套是3.325%。
但是大概在一个月前，已经有部分银行首套房可以做到3.05%，二套房并没有松动。
不过并不是所有首套都能拿到3.05%的利率，首先是只有部分银行推出这个利率，其次是只针对部分新楼盘，这些楼盘主要是一些高端楼盘，银行可能认为买这些房子的都是高净值客户，所以利率放得比较低。
而据深水财经社昨天了解到，这个利率底线又被打破，现在部分银行二套房贷利率也开始松动，已经有可以做到3.05%，这意味着二套房利率和首套房平齐了，并且都低于公积金利率了，这在深水财经社的认知里还是第一次出现。
不过3.05%二套房利率也是针对部分新楼盘。那么具体是哪些银行有这个政策呢？因为这些银行没有公开宣布，所以这里不方便透露名单。
经过五六月份的政策刺激，一二线城市楼市新房和二手房交易都出现了明显回暖，但是总体来看，回暖力度低于预期，市场观望情绪仍然强烈。
据克而瑞监测数据，6月份30个重点城市整体成交1335万平方米，环比增长17%，创年内新高，但是主要这些销量回升主要是东部一线城市带动。
据国家统计局数据，6月份26个重点城市二手房成交量环比增7%，同比增23%，累计同比下降7%。
楼市关系重大，既关系到地方财政、地产产业链和保交楼，也关系到金融系统稳定，目前银行也面临资产荒，不多放点房贷钱也没地方去。
所以楼市提振措施还需要继续加码，而利率是最大利器，据深水财经社从银行圈了解到，今年房贷利率还会有继续下调空间，首套房利率降到“2字头”是大概率。
02
存量房贷怎么办？银行仍然在纠结
在新版房贷利率连续下降之后，现在市场的压力给到了存量房贷。
要不要降存量房贷利率，现在银行也很纠结。
据深水财经社估计，虽然去年针对存量房贷已经统一下调过一次，但是目前存量房贷利率仍然在4.2%以上，与先行房贷利率价差超过1个百分点，按200万贷款本金30年测算，每个月月供要相差1000多块，这是一个不小的数字了。
所以现在存量房贷业主的不满情绪也越来越高，导致大量的提前还款，毕竟现在也没有什么投资渠道收益率可以超过3%，业主自然能拎得清的。
所以银行信贷部门每天接待提前还款的应接不暇，这对于银行的资金头寸的预期管理和资产规模的冲击是很大的。
但是如果给存量房贷利率再下调，这也是要银行割肉，要损失的利息收入也是很惊人，也可能会冲击银行的财务报表。
另外，如果下调的话，下调幅度怎么掌握，是调到现在市场利率同一水平，还是略微下调一下，这也很为难。因为现在的利率水平也不一定是最低的，未来还有可能下调。
如果调到现在的市场利率，那如果未来利率继续跌破3怎么办？存量房还要继续下调？那不如直接把存量房贷也全部变成浮动制。
如果只是略微下调，那存量房业主还是会选择提前还款，并达不到维持房贷规模的目标。
这是一件左右为难的事情，银行迟迟不动，监管部门口风也很暧昧，主要还是在权衡和博弈。
但是深水财经社认为，银行现在也能撑一天是一天，最终存量房利率还是会下调的，但是下调幅度怎么掌握不好说。
（全球市值研究机构深水财经社独家发布，转载引用请注明出处）