跑太快的“千亿黑马”福晟,终究一头摔进了世茂怀里

在历经数个版本的传闻后,2020年1月13日下午,世茂并购福晟,终于官宣了——世茂集团联合福晟集团召开品牌发布会,为凸显双方的“合作”关系,发布会命名为“合世界 共茂晟”

世茂房地产总裁许世坛否认这次合作属于收购或者合并,而是双方缔结战略合作伙伴关系。

靴子终于落地。危机重重、深陷债务旋涡的福晟终于迎来了“白衣骑士”,有着强烈扩张需求的世茂集团,也继接盘万通地产、泰禾集团、明发集团等数家房企近20个项目后,又下一城,还是曾经的“千亿黑马”。

“大鱼吃大鱼”

在发布会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛一直在强调,双方并未发生像外界所说的并购行为,福晟未来会用世茂这个品牌来输出,“不是谁收购谁”,“是第一和第二的整合”。

值得注意的是,世茂集团将对福晟集团所有项目进行全面代管。此外,许世坛在判断2020年的市场和世茂时对媒体表示,“2019年房地产难,在中国地产下一步可能不是大鱼吃小鱼了,而是大鱼吃大鱼。”

显然,比起并购,许世坛更倾向于使用“整合”“合作”等更温和的字眼,为福晟保留配角的地位。在双方合作范围内的项目,在推广时也将同时使用各方联合品牌,案名前均标注“世茂”及“福晟”品牌名。

在这场被定位为“全方位合作”的并购中,世茂和福晟,都从中各取所需,似乎实现了双赢,但比起许世坛的春风得意,福晟的掌门人潘伟明,心里更多的应该是五味杂陈。

被并购以后,福晟的“千亿梦”显然是折戟沉沙了,但有人接盘总归能使债务缠身、难以为继的福晟换个方式活下来,双方还持有股份。

而对于世茂来说,吃下福晟能够补齐自己在建筑领域以及旧改领域的短板

据了解,福晟的建筑板块——福建六建集团是一家获得了中国钢结构最高资质的建筑公司,这几年获得了8个鲁班奖等国家级奖项,还有海外建筑资质。潘伟明难掩对六建的自豪之情:“六建盖的房子,只要政府允许盖多高,就有能力盖多高。”

在福晟的官网上,集团新闻版块近期也有报道六建所获的多项颇具分量的荣誉。

世茂看中福晟的另一方面,是旧改。许世坛表示,世茂的旧改要排到二十名后面,而福晟拥有的旧改货值规模达3000-4000亿,二者相加,想象空间巨大,可以补上旧改方面的短板,让世茂排到前五、六名。

不过,在发布会上,世茂方面并未对福晟集团的资产包收购细节进行详细说明,许世坛称,合作不是局限在多少个项目,是全方位的,具体的数量他也不知道,但比媒体报道的要多(此前媒体报道的数量是,双方交易涉及福晟地产板块的87个项目,总量或达千亿)。

福晟之“死”

在房地产江湖中,有按地域区分的各个派系房企,其中,闽系房企在外界眼中以“激进”著称,通常伴随着急速的规模扩张

与世茂、泰禾、阳光城等闽系房企的知名度相比,福晟算是相对来说名不见经传的一家开发商。

官网资料显示,福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的大型综合性企业集团,旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司。

2006年,福晟集团实控人潘伟明做了一笔漂亮的买卖,斥资1亿多元,收购了有70年历史、当年产值在20亿元以上的福建六建集团,被业内视为“蛇吞象”的经典案例。

以“黑马”的形象出现在业界,是在2015年以后。彼时,福晟认为新一轮收并购的春天要来了,当机立断,成立“拿地飞虎队”。董事长潘伟明亲自挂帅担任总司令,董事兼执行总裁郭国强任政委。飞虎队的使命就是:又快又“狠”地并购拿地

为了尽快消化土储,福晟还有“3691原则”:拿到地后3个月开工,6个月销售,9个月封顶,一年现金流回正。

野心勃勃的福晟于2017年宣布,计划从2016年-2025年,实现十年累计销售收入达1.68万亿元,地产板块占其中的8800亿元,而建筑板块为8000亿元。

2017年,也是福晟扩张最猛的一年。在业内人士看来,或许正是这一阶段的高位拿地,导致了资金链方面出现的危机。

前两年过快的规模增长、过高的杠杆影响下,福晟资金压力剧增。然而近两年的大环境是,房企融资渠道持续严控,加上各类楼市调控政策出台,由此引发了福晟集团资金链紧张的局面。

曾经以“收并购”为荣、新增土地货值一度比肩碧恒万的福晟,因为踏错时机,步子太大,如今被并购,“黑马”倒在了奔向千亿的路上,不得不让人唏嘘。

世茂之“进”

世茂集团成立于1989年,经过30年发展,现今已成为一家国际化、综合性的大型投资集团,在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司,集团总资产规模高达4160亿元,可售货值超过万亿。

1999年,世茂集团董事局主席许荣茂在注册“上海世茂投资有限公司”(即“世茂集团”前身)时,从自己和儿子许世坛名字中各取一字,命名“世茂”。许荣茂爱子之深,由此可见。

2019年1月,许世坛正式接手世茂地产,担任公司总裁。不同于其父“太平绅士”的形象,许世坛的世茂,比许荣茂的世茂,多了几分收拾河山的“复兴”意味。

据不完全统计,今年自许世坛接手世贸后,其先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等十多个项目的并购。机构数据显示,2019年世茂房地产并购交易额位居房企第三位。可以看到,在接班人许世坛的带领下,世茂的扩张决心是如此坚定。

2019年,曾经跌出前十名的世茂重回前十,位列克尔瑞房企销售排行榜的第九位。

据公告显示,2019年,世茂集团累计实现合约销售总额约为2600.7亿元;合约销售总面积为1465.6万平方米,同比分别增长48%及37%。

不管是战略合作还是收并购,虽然能够降低企业的拿地成本,但就世茂和福晟的合作而言,会涉及到很多旧改项目,福晟旧改项目背后的债务也是巨大的,世茂能“消化”得了吗?

在发布会上,许世坛表示,媒体可能会问项目的利润会不会很低,资金压力是不是很大,这取决于你怎么看,销售的好,压力就不大。利润率在前两年可能会低,但随着产品品质的提升,价格也会上涨。

看来,许世坛对于消化福晟,是很有信心的。未来,世茂能否把福晟的资产包“化腐朽为神奇”,还需拭目以待。

世茂和福晟给业界的启示或许就是,在如今的大环境下,做房地产,没有大资本已经玩不起,有了大资本也要踩准时机,行业容错率已经变低了,一步行差踏错,就有可能在“大鱼吃大鱼”的游戏中变成猎物。而捕食者在将猎物收入囊中后,又会成为规模排位赛的搅局者。2020这一年,地产江湖要上演的故事,将格外精彩。

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