$贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$
#老郭的企业分析#
这是一份意料之中的财报，而公司最近股价表现则主要反映了国家房地产新政所带来的预期。不过，贝壳一季度的经营数据是5月份国家房地产新的松绑政策必要性的最直观的反映。
即使不和去年1季度疫情放开后积压需求释放的高基数相比，公司的GTV也基本接近最近几年的最低水平。如果不计入最近两年发展起来的家装家居、租赁服务等营业收入，2024年1季度的营业收入也是最近几年最差水平，这基本反应了现在房地产市场的真实现状。
在公司业务基本盘受到大环境影响的同时，公司业绩的亮点是新培育的家装家居、租赁服务和新兴服务的营收占比已经提升至35%。
因为新业务占比的提升，整体take rate降至2.6%，其中存量房take rate与去年四季度持平，均为2.6%，与以往相比有所降低，这是受去年北京降佣的直接影响；不过，公司新房佣金率提升至3.23%，为历史最高，这反映了在开放商去化压力下，贝壳在销售渠道中的的强势地位。
因为新业务尚在投入期，因此，营业成本降幅低于营收降幅，运营费用同比增加21.6%，对公司经营利润产生了一定的影响，经营利润率勉强为正。依靠利息和投资收益等，公司一季度取得净利润为4.32亿，所以经营活动现金流净额为负9.15亿，也是可以理解的。
新的房地产政策效果如何，我们尚需进一步观察，不过可以预期的是，如果力度不够，接下来还会有进一步的政策出台。
对于贝壳而言，现在总市值230亿美元左右，公司净现金大概84亿美元，财务非常健康，现在的经营数据基本处于其盈亏平衡的临界点，唯一需要的是等待房地产市场筑底后走向正常而已。