—是二公子啊
最近在关注REIT基金的表现，也对所有已上市的REITs进行了统计和分析，发现确实，在过去的一年中，不仅是偏股基金在大幅下跌，REITs基金同样也处于阵痛期，全年下跌的幅度甚至高于偏股基金。
在开年后的这八个交易日内，REITs跌的愈发惨烈。
有跌成这样的
这样的
甚至还有跌停牌的
1月8日晚间，嘉实京东仓储基础设施REIT公告，最近20个交易日收盘价累计跌幅为 22.20%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将于2024年1月9日停牌1天，并于 2024年1月10日起复牌。今日复牌后以跌停收盘。
可以说，REITs市场开年以来极度放大了悲观情绪，也造成了剧烈的波动。但是，有一点值得注意的是，主板市场近其实是缩量下跌的，今日两市成交量只有不到6500亿，明显仍处于“惜售”阶段，也可见市场处于极低的位置。
但反观REITs市场，最近却是处于放量下跌阶段。日均换手率从2023年某的0.6%左右到近期的3%左右，放量下跌。主要原因还是因为存量公募REITS近一年整体表现不佳，同时，自疫情后经济复苏放缓以来，互联网企业呈现退租潮，对于部分产业园类经营收入有一定的压制作用。同时随着近年来线上购物在社会零售品消费占比不断提高后，而今年以来消费复苏不及预期也影响到以仓储物流为代表的相关资产表现。当前REITS市场整体呈现上方有抛压，下方买盘不足的现象，叠加近期主板市场情绪较差，因此双重因素下导致了REITS近期的较大调整。
而本身REITs不到1000亿的存量规模，显然是属于资金活跃性较低的市场，然而这种活跃性较低的市场却迎来了成交量及换手率大幅上升，也侧面反映出了悲观情绪的释放以及恐慌盘的出清。
从这个角度来看，这种情绪的传导至主板或许也会发生在近期。因此，二公子做个小预测，主板市场或在近期某个交易日迎来较大幅度的换盘，并以此为分界线，作为长期下跌趋势的转折点。而这个时点，二公子认为出现在春节前的几率会更大一些。
文末附2023年REITs市场统计数据：
截至2023年底，全市场共有29只上市的REITs基金，按项目类型分：园区基础设施类9只，交通基础设施类8只，保障性租赁住房类4只，仓储物流类3只，能源基础设施类3只，生态环保类2只。回顾2023年有完整业绩的24只REITs基金表现：
2023年以前上市的REITs表现_2023年
1、收益：按场内成交价统计，2023年单年度REITs基金的平均收益为-18.76%，24只产品全部录得负收益，收益分化较大，建信中关村产业园区基础设施REIT下跌45.7%，跌幅最大，浙商证券沪杭甬高速REIT下跌4.68%，跌幅最小。整体看，保障性租赁住房类表现最好，交通基础设施表现较稳定，园区基础设施类受企业租赁面积下降较大，表现最差。仓储物流类因上半年涨幅较大，后期回调幅度也较大。
2、波动：因REITs发行量少，认购获配率比较低，很多投资者会选择上市后购买。从二级市场价格看，存量REITs市场交易情绪变化较大，2023年REITs基金出现了较大跌幅，目前24只REITs平均溢价率达到-7.38%，年内平均最大回撤达到30.73%，波动幅度甚至高于权益市场。
3、分红：较早成立的24只REITs截至2023年底均已进行过分红，分红次数和分红率有所分化。若按最近场内价格计算分红率，分红率处于1%-30%之间，平均为10.76%。