过去半年时间，一系列房地产支持政策陆续出台，行业至暗时刻已经过去，正迎来筑底复苏阶段。乘着行业复苏的暖风，中国唐商作为一家区域性小型房地产开发商，经过近7年的上市运作后，业绩释放路径越发清晰，公司价值也有望被重估，迎来实实在在的收成期。
图片来源：中国唐商官网
一、2016年买壳，剥离非地产业务
2016年10月，陈伟武以每股0.33港元受让程杨持有的4.09亿股，将上市公司38%的股权收入囊中，紧接着通过现金要约的方式进一步增持至5.8亿股，折合以总代价1.9亿港元收购53.8%股权，正式成为上市公司新的实际控制人。
图片来源：公司公告
当时公司的名称是文化地标投资，业务布局复杂，包括特许权费用收集及提供知识产权维权服务业务、展览相关业务、污水处理业务、娱乐事业、物业分租业务、物业发展及投资。新大股东入驻后，改组董事会，更换管理层成员，并于2017年年中将公司名称更改为中国唐商。与此同时，陆续将非核心的特许权费用收集及提供知识产权维权服务业务、展览相关业务、污水处理业务、娱乐事业、证券投资组合出售，套现数千万港元。在一系列的运作后，公司在业务上保留了物业分租业务、物业发展及投资以及放债业务，资产负债指标清晰明了，这为接下来新业务的展开与资产收购做好充足的铺垫。
二、筹集资金与收购项目同步进行
实际上，中国唐商在2017年迎来新实控人后，于年中便进行募资活动，包括在2017年7月份通过发行可换股债券的方式筹集46,341,960港元（兑换价0.215港元）；以及2018年8月份通过同样方式募集42,031,080港元。随着募集资金的到位，在2019年5月公司以45,600,000港元现金收购位于深圳市龙华区的金銮国际商务大厦的分租及相关服务73%的权益，正式迈开在国内收购地产项目的步伐。在2019年12月末，公司承租实控人陈伟武所有持的位于北京经济技术开发区经海三路109号的天安科创园内8栋写字楼，然后作为出租承包方开展分租业务，并于2020年末更新租赁内容，从8栋写字楼扩展到10栋写字楼。而查阅公开资料，中国唐商的承租价格要比目前天安科创园所在低端的写字楼的出租价格要低，反映大股东将自身的资产收入与利润让利至上市公司从而提升上市公司收入与利润的意愿。
2020年4月，中国唐商宣布收购大股东持有的东莞地产项目的35%权益，总代价为1.97亿港元，其中3680万现金支付，其余1.6亿港元通过发行8亿股支付，每股0.2港元。到了2021年7月，东莞项目进入预售阶段，中国唐商从大股东的表亲手中继续收购该东莞地产项目55%的权益，总代价为1.65亿港元，包括了4800万现金、每股0.2港元发行4.5亿代价股份以及2260万港元的可换股债券。2022年7月收购完成后，东莞地产项目的财务数据合并到中国唐商报表中。
东莞谢岗唐商·翰林府：
图片来源：公开资料
值得注意的是，东莞地产项目交易完成后，大股东表亲迅速将2260万港元的可换股债券全部兑换成现股，同时大股东陈伟武以每股0.25港元价格增持7180万股，使其个人持股比例始终在50%以上，这其实是为往后继续顺利注入旗下的地产项目而做铺垫。（根据港交所上市规则，如果单一股东及一致行动人因关连交易、二级市场增持或其他事件导致持股比例从事件前少于50%上升至事件后50%以上，如不能获得交易所的清洗豁免，则需要作出强制性无条件现金要约。）
顺理成章地，3个月后中国唐商再次发布重大收购公告，收购大股东名下位于普宁市的地产项目（唐商中央花园）70%权益，总代价3.6亿港元，包括每股0.2港元的5.34亿股代价股份，以及兑换价为每股0.2港元，金额2.49亿港元的可换股债券，收购完成后，普宁地产项目的经营业绩也将合并到上市公司的报表中。
揭阳唐商普宁·中央花园实景图：
图片来源：公开资料
三、业绩释放期到来
在完成东莞地产项目的收购后，上市公司的业绩便迎来扭亏。2022年12月23日中国唐商发布半年报显示，营业收入为5.19亿，而上年同期收入仅为2450万；净利润方面，股东应占溢利约3500万，上年同期为亏损580万。对于营收大幅增长以及扭亏为盈，公司在年报中表示是因为交付约27,377平方米的东莞地产项目已入账建筑面积并确认为收益。而资产负债表显示，截至2022年9月持有待售竣工物业的金额为4.14亿，合约负债金额为2.29亿，这意味着2022年全年中国唐商营业收入有望达到10亿，股东应占溢利超过7000万。
图片来源：公司公告
至于普宁唐商中央花园项目，资料显示项目于2022年底已经完成所有建造工程，而截至2022年6月，项目销售额已超过人民币 17亿，仅有约人民币5.88亿元价值的物业未售出，这意味着随着今年普宁项目的经营数据并入上市公司，2023年中国唐商全年的营业收入有望超过20亿元，营收与净利润同比将维持高速增长。
四、更多体外地产项目有望逐步注入
公开资料显示，大股东陈伟武祖籍普宁，现年40岁，担任香港区潮人联会永远名誉会长，并在房地产行业拥有丰富经验，为北京天安科创置业有限公司主席兼最终实益拥有人。天安科创的最新物业发展项目为天骥 • 智谷，公开资料显示该项目位于北京经济技术开发区，总用地面积约130,000平方米，建筑面积约24万㎡，按当前北京经开区写字楼售价2.5万/㎡推算，该项目市场价值约60亿。
此外，查阅相关资料后发现，除住宅开发业务外，集团还在粤港澳大湾区部署一系列城市更新项目，这些项目在未来有望分批注入到上市公司，扩充公司资产规模，驱动市值上升。
上市公司体外的地产发展项目统计：
数据来源：公开资料整理
五、后续猜想
中国唐商上市的主要目的是增加融资渠道，满足后续多个地产项目开发以及公司运营的资金需求，降低整体财务杠杆。随着业绩释放，预计股价和成交量会有所起色，这样做一方面有利于吸引配股融资认购方，另一方面可以提升潜在融资金额。此外，有没有可能盈利大幅增长后发行特别股息？毕竟大股东持股比例足够高。
持续跟踪公司后续发展状况。