近日，央企中交地产发布了财报。
数据显示，2023年，中交地产实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%；实现归母净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%。
面对这样的业绩表现，最为尴尬的要数李永前。
2019年，李永前出任中交地产新帅。
彼时，信心爆棚的李永前喊出“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年销售额破千亿”的口号，并定下“央企前三”的终极目标。
不曾想，李永前来到中交地产这5年，其归母净利润已经连续5年下滑，真是一年不如一年。
2023年，中交地产更是迎来了上市以来的最大亏损。
就财报来看，2023年中交地产之所以巨亏，主要归因于两点：一是资产减值13亿元，比上年多了7.5亿元；二是负债高企，带来财务费用近7亿元的支出，较上年直接翻倍。
原因是找到了，但是李永前和中交地产要想做出相应的调整，困难还不小。
也就是说，短期内中交地产的盈利能力，或许难以恢复。
疯狂拿地隐患爆发，资产减值引发巨亏
2023年，中交地产损失的大头，就在资产减值，即存货跌价计提，整整13亿元。
而之所以资产减值，跟中交地产的逆势拿地又有着直接关系。
2019年，李永前出任中交地产新帅。
彼时，刚刚从绿城回归中交的李永前信心爆棚，喊出了“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年销售额破千亿”的口号。
老大都发话了，中交地产立马发动了起来，首先就是拿地节奏的变化。
2020年，中交地产拿地金额高达535.80亿元，一举达到了近些年来的最高值。
2021年，虽然中交地产的拿地支出有所减少，但388.02亿元的金额相较于当年560亿元的销售收入，拿地销售比达到惊人的0.69。要知道，同期百强房企的拿地销售比不过0.25。
而到了爆雷风潮肆虐的2022年，即便是在房企大面积收缩战线的背景之下，中交地产拿地热情依然火热，拿地金额达到234.37亿元，拿地销售金额比仍达到0.51，依然远远高于百强平均的0.18。
直到2023年，中交地产才真正地认清形势，拿地动作随即迎来剧烈刹车，全年仅在成都、合肥获取了2宗地块，拿地金额27.7亿元。
此时的中交地产，已经积压下千亿存货。但是，中交地产这些土储，有90%集中在二线城市，包括苏州、南京、天津、武汉、郑州等地。
根据财报，截至2023年年底，中交地产117个项目中，一线城市仅布局北京。
现实情况是，在当下的行业下行周期，一线城市所受到的冲击相对较小，而一线以下城市的整体去化周期更长，量价下跌的幅度明显，这其中也包括二线城市。
在这种背景之下，中交地产不得已对一些项目计提相应存货跌价准备，即资产减值。
值得注意的是，资产计提普遍存在于各大房企之间，连一些央国企都无法独善其身。但是，一些央国企可以凭借超强的操盘能力，尽量减少这一影响。
可中交地产的问题在于，在操盘水平上，对比同样央企出身的华润置地、中海地产、保利发展等房企，中交地产差得很远。
数据显示，在同样的行业背景之下，2023年华润置地、中海地产、保利发展均保持住了20%以上的毛利率，净利润分别达到313亿元、256亿元以及132亿元。
而中交地产的毛利率只有10.23%，同时录得巨额亏损。
可以预见的是，面对此前高溢价获得的地块、以及疲软的二线城市销售市场，中交地产的盈利表现或继续承压。
融资优势不惧短债，高息负债侵蚀盈利能力
除了资产减值，中交地产巨亏的另一个重要原因，就是财务费用的大增。
数据显示，2023年，中交地产财务费用近7亿元，较上年直接翻倍。
也就是说，让若没有资产减值的13亿元，以及翻倍的财务费用支出，中交地产本可以在2023年实现盈利。
而财务费用的支出，主要就是为债务支付利息。
数据显示，截至2023年年底，中交地产的负债总额达1049亿元，资产负债率高达85.59%。
债务规模巨大也就算了，关键是短期债务压力陡增。
数据显示，截至2023年底，中交地产的货币资金有120.1亿元，其中现金以及现金等价物不足百亿元，为98.69亿元。
而在同期，中交地产的短期借款有14.68亿元、应付票据3.18亿元、一年内到期的非流动负债有161.77亿元。
三项合计，中交地产的短期债务规模约为180亿元。
很明显可以看出，中交地产的现金流，根本无法覆盖其短债规模。
要知道，这还没算上中交地产的经营性负债。
我们知道，此前席卷行业的爆雷风潮，就是房企无法支撑短债的结果。
好在，中交地产身为央企，有着民营房企无法比拟的融资优势。
资料显示，在2023年上半年，中交地产通过发行公司债、中票、供应链ABS，成功融资超170亿元。
而在2023年9月，中交地产披露，将向不超过35名特定对象发行股票，募集资金总额不超过35亿元；10月，又宣告拟将发行不超过43亿元的公司债券。
正是靠着强大的融资实力，才使得中交地产保持住了金身不破的纪录。
而在2024年1月，中交地产提出，拟向其控股股东——中交房地产集团借款不超过100亿元。
真是背靠大树好乘凉啊。
不过，中交地产虽然借钱不难，但是也得背负起不低的利息率。
尤其是对控股股东的借款成本，也是非常之高。
仅在2022年，中交地产面向控股股东185亿元的借款利率，就高达7.5%-8%。
而在2024年1月，中交地产面向控股股东的借款利率，差不多也有7.5%。
控股股东的利息率都这么高，那么可想而知，中交地产面对的银行贷款、信托融资以及其他渠道融资成本，肯定也低不了。
而这些融资带来的利息支出，也就是财务费用支出，势必将继续侵蚀中交地产的盈利能力。
当然，中交地产这家央企，能够活下去就已经不错了，付出的亏损代价，也是值得的。
