上篇文章写到了浙系房企佳源国际，其“三道红线”有明显的“操作”痕迹，绿档达标有些名不副实。
而就在上周末，有读者在后台留言，让笔者分析一下闽系房企弘阳地产的“三道红线”情况。
通过研究，我们发现，弘阳地产的绿档达标同样有诸多“猫腻”。
1996年，曾焕沙创办了弘阳地产，但直到2017年在业内也是“默默无闻”。然而，就在此年，曾焕沙提出了“2020战略”，计划在2020年实现千亿目标。
而为了实现这一目标，弘阳地产做了两方面的努力，一个是大量拿地，甚至不惜高溢价拿地；再一个就是大量“挖”职业经理人加入，先后从旭辉、新城、泰禾、绿城等房企拉来了不少业内红人。
不过，一顿操作下来，2020年弘阳地产实现销售额仅有865亿元。
追求规模不得，弘阳地产却落了个负债高企。不过，值得一提的是，即便是背负数百亿负债，但弘阳地产的“三道红线”却凭借“操作”全部达标。
“三道红线”全部达标的“猫腻”
截至今年上半年，弘阳地产的净负债率为53.9%，现金短债比为1.69倍，剔除合同负债后的资产负债率为69.4%，“三道红线”全部达标。
不过，仔细分析之后，我们发现，弘阳地产的绿档达标“猫腻“不少。
首先，来看净负债率。
我们知道，净负债率=（有息负债－货币资金）/净资产。
也就是说，要想净负债率下降，要不就是缩小分子部分，要不就是做大净资产（所有者权益）。
而对于房企而言，后者的操作性显然更容易一些。
上篇文章我们提到的佳源国际，就是靠做大净资产来降低的净负债率。只不过，佳源国际主要靠大股东注资，通过做大归母股东权益，来达成这一效果。
而就弘阳地产而言，其老板曾焕沙的底子显然没有佳源国际的老板雄厚，于是只能靠拉拢少数股东权益，来做大净资产。
相关数据显示，2017年弘阳地产的所有者权益为84.57亿元，其中少数股东权益只有1.59亿元，占比只有1.88%。
而到了2020年，弘阳地产的所有者权益为274亿元，其中少数股东权益达到了122.2亿元，短短三年时间，涨了100多倍。其占所有者权益的比例，也达到了44.60%。
截至今年上半年，弘阳地产的少数股东权益继续增加至146.9亿元，占所有者权益的比例接近50%。
也就是说，弘阳地产的净负债率达标，主要是靠少数股东权益的暴涨，做大了净资产（所有者权益）。
而这种现象，极易产生“明股实债”的嫌疑。
截至今年上半年，弘阳地产实现净利润总额9.9亿元，其中少数股东损益只有2.50亿元，占比25.25%。
也就是说，占所有者权益比例接近50%的少数股东权益，却只分得四分之一的利润，这就是“明股实债”。
除净负债率之外，弘阳地产的现金短债比也存在疑点。
数据显示，截至今年上半年，弘阳地产的货币资金为175.8亿元，短期借款为104.2亿元，计算而得，其现金短债比为1.69倍。
不过，我们发现，弘阳地产的“现金”并没有账面上这么宽裕，其“短债”规模也不只是短期借款这一项。
要知道，弘阳地产这175.8亿元，是货币资金，其中还包含着一些变现能力较差的资产，如果只算现金及现金等价物，规模不过139.7亿元。
而在短债中，104.2亿元的短期借款是一部分，应付票据和一年到期的非流动性负债同样算短期负债，然而弘阳地产却没有将其计入。
如此看来，弘阳地产的现金短债比显然没有那么光鲜亮丽，其短债压力或不小。
销售不佳、盈利能力下滑
弘阳地产短债压力大，可以从其调整区域结构，“变相”裁员一事中看见端倪。
事实上，今年下半年以来，弘阳地产的销售回款能力明显下滑。
最新数据显示，今年1-11月，弘阳地产的合约销售金额为790.9亿元，同比微增6.52%，仅完成全年995亿元销售目标的79.5%。
仅就11月单月而言，弘阳地产的合约销售金额为50.47亿元，较上月环比下降29%，同比更是下降了近五成。
销售不佳的同时，弘阳地产的盈利能力更是承受着不小的压力。
半年报显示，今年上半年，弘阳地产营业收入为129.65亿元，实现毛利27.3亿元，毛利率为21.06%；净利润为9.9亿元，净利率为7.64%；
近年来，弘阳地产毛利率和净利率连续下滑，2018年-2021年上半年，其毛利率分别为30.31%、28.9%、25.26%、21.06%；同期其净利润数据为16.32%、18.41%、9.36%、7.64%。
之所以出现这种情况，是因为过去几年弘阳地产为了追求规模，频频高溢价拿地，而这势必将严重削弱弘阳地产的盈利能力。
弘阳地产也不是没有注意到这一点。
今年1月31日，曾焕沙正式谋求转变，在内部的一场管理工作会议，将减少规模诉求，以求稳为主，并宣布“新三年战略”，核心只有两个字：利润。
随之而来的，是一场人事大变动，随着来自旭辉、新城、泰禾等房企的高管纷纷出走，如今曾焕沙身边的人，主要来自于龙湖、万达、中海。
曾焕沙此举，显然是弘阳地产在这一批信任的带领下，能够走入下一阶段，即规模与利润的平衡阶段。
值得一提的是，同一时间，曾焕沙之子曾俊凯，正式升任为弘阳地产集团有限公司执行董事兼副总裁。如此看来，曾焕沙为了让其子接手一个更加健康的弘阳地产，用心良苦。
不过，现实情况是，今年上半年，弘阳地产的拿地热情和力度依然不减，甚至曾在年初，以122.74%、98.74%的超高溢价率，分别在徐州、淮安拿地。
要知道，今年上半年，弘阳地产的经营活动现金流净额为-18.81亿元。原因就在于，其2016年和2017年获取的一些项目进入交付阶段，影响了整体盈利水平。
如此看来，弘阳地产追求利润的想法，起码在未来几年之内，难言乐观。
当务之急，还是弘阳地产的短债。
从上文内容可知，弘阳地产的真实负债情况，明显有“猫腻”。
而在销售不佳、盈利能力下滑的背景下，弘阳地产在应付短债是，或有些力不从心。
