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开发商目前都在拆分上市旗下物业公司，譬如碧桂园服务，投资逻辑主要为从销售业绩雄厚的开发商母公司拿到托管面积，预测每年营收增速极高，现金牛，轻资产，看似很不错。请教高人，以碧桂园服务为例，在当前政策走向看，物业公司会不会受母公司销售面积日益趋于稳定并逐步下滑的情况影响，争取其他第三方项目会有缓解，但确定性显然不如母公司直接交付管理高。且三四线城市空置率较高，对物业费收缴率会否造成明显不确定因素?想听听高人怎么看。谢谢

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HYPER2018-06-26 17:35

物业轻资产，现金流好，管理面积和物业价格只会单边上涨，你按现在利润估值当然贵，你按签约面积算就不算贵，你再按有好爸爸的这种每年能提供亿平面积的算，就觉的还行

HYPER2018-06-26 17:32

今年房产的总销量市场平均的预期在~5-0％,碧桂园的增速50％左右，会给物业提供9000万平，从其他别的地方大概2000万平，今年拿地一定超1亿平以上，因为去年就拿了1.4亿平，未来2.3年占有率可能见顶。所以大概算算好了，至于34线空置率，反正最近碧桂园在34线全是中小盘，全是改善型了

天涯路2018-06-26 10:43

记得当初看过碧桂园的年报，自有物业这块业务还是不错的，后来说是要分拆上市。但即使上市，估计估值也会炒的很高，至少二三十倍起，我对这种是几十倍pe的，是没太大研究的兴趣。

胖嘟猫2018-06-26 10:31

多谢!物业股最近被大行吹上天，唯一顾虑是物业收缴率降低增加应收坏账情况，按公司历史数据看收缴率很高，但谁知道接下来一两年会怎样发展，这波非热点二三四线去库存销售估算应该继续拉低整体自住率，但新交付项目可能自住率会高于整体，这个数据如高人所说只有房地产开发商清楚。

天涯路2018-06-26 10:15

物业公司属于现代服务业，是中国未来消费升级的一个方向，市场空间很大。我认为该行业在大逻辑上是没问题的。对于房地产企业来说，这属于纵向一体化战略，也是没问题的。对于自己开发的楼盘，去化率有多少，自主率有多少，能不能收上物业费，开发企业心里都很清楚，所以自有物业的成功率会很高。但是，貌似这些大地产商的物业公司还没有分拆上市，而且现在对整体业绩的贡献度微乎其微，现在讨论这个意义不是太大