一、公司概况
招商蛇口，作为招商局集团旗下的领先城市和园区综合开发运营服务商，持续深化其在房地产开发、产业园区运营、社区服务等领域的竞争力。
二、主营产品与服务
公司主营涵盖住宅、商业地产、产业办公、公寓酒店等，并在物业管理、邮轮、会展、康养等城市服务领域深入布局。
三、财务状况1. 资产与负债
截至2023年末，招商蛇口总资产为9085.08亿元，到2024年一季度微增至9197.79亿元，负债从6118.18亿元增加到6227.59亿元，资产负债率略升至67.71%，财务结构仍保持稳健。
2. 营收与利润
2023年，公司营业收入1750.08亿元，同比略降4.37%，归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%。
2024年一季度，营业收入达237.47亿元，同比增长58.22%，归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%，继续呈现增长态势。
3. 现金流状况
2023年，经营活动现金流量净额为314.31亿元，同比提升41.75%。然而，2024年一季度现金流净额为-106.11亿元，较上年同期下降，主要由于销售回款减少。
2024年一季度，期末现金及等价物826.07亿元，较上年末减少约50.5亿元。
四、行业现状与前景
房地产市场经历调整，招商蛇口通过聚焦高能级城市和城市深耕策略，保持了销售增长和市场竞争力。
五、市场地位与竞争力
2023年，公司在全国13个城市销售金额进入TOP5，在行业前五强中占有一席之地，尤其在上海、苏州、合肥、长沙、南通五个城市位居第一。
六、经营策略
2023年，在行业承压之下，能够实现销售增长，得益于招商蛇口聚焦高能级城市的拿地策略。
早在进入2022年之后，为应对行业变化招商蛇口便提出了聚焦“强心30城”、深耕其中“6+10城”的战略，被业内称之为“换仓”。
2023年，招商蛇口继续坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略，有效落实项目“五好”标准，资源投放聚焦强心城市，“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。
而在多数房企迫于现金流的压力减少拿地的背景下，招商蛇口依旧保持了积极的拿地态度。
全年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，公司需支付地价约为867亿元。
其中，在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，在“北、上、广、深”四个一线城市的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。
七、投资机会与风险1. 投资机会
招商蛇口的稳健财务、聚焦策略、TOD项目综合开发能力，为投资者提供了吸引力。
2. 风险因素
需关注房地产市场波动、政策调控不确定性及行业竞争加剧等潜在风险。
八、结论
招商蛇口展现出强劲的业务增长能力和稳健的财务状况。尽管2024年一季度现金流出现下降，但公司整体仍保持行业领先地位。投资者在考虑投资时，应综合考虑市场和房地产行业综合风险。
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