给大家说个真事，听上去很奇葩。但确实不是段子，而且这事发生在我老家。
话说2016年的时候有位李先生掏空积蓄，买了一套位于房山长阳的二手房，而且是通过正规中介购买，稍微有些不同的是，当时房主已经是一位77岁高龄的老太太。但买房的过程波澜不惊，齐全的手续，顺利过户....
而结果…时隔三年后，李先生被老太太的儿子起诉了，原因是老太太是个精神病人，属于限制行为能力人，交易无效。最后李先生输了官司，需要腾房…. 李先生买入价格2+万/平，目前均价3.6万/平，这损失…
虽然这是个例，但不管是二手房还是新房，买卖都确实存在一些风险。而有一种房子，买来不是风险，真的就是拿在手里的定时炸弹— —就算便宜200万我都不会买的无房本回迁房。
低于市价30%的房源 你心动吗？
太舟坞三杰限价5.5万元/平，回迁房3.8万/平
这是前两天粉丝群的聊天记录，卖这类回迁房的“中介”或者“朋友们”，都会给你吃两个定心丸①我们是跟开发商签约的，您放心；②我们是二类经适房，1年内下房本。
我就问问他：①在北京哪个正规的开发商敢没有五证就把房卖你了？②所有回迁性质或康居、安居性质的房屋都叫做二类经适房，信不信我起诉你这种碰瓷经适房的行为？
回迁房九大交易风险你了解吗？
回迁房实景图
就购买无房本回迁房的风险问题，我们也采访了北京市东元律师事务所房产专家王文静律师，她列出了以下风险：
1、办理房屋产权证的时间不确定，实践中有的十几年都办不了产权证，甚至有的根本就办理不了产权证，这导致买方不能及时取得回迁房的产权。
2、回迁房的产权不明晰，可能存在多人共有的情况，如果卖方未经其他共有人同意擅自出售回迁房，这种情况可能导致合同无效。买方无法取得回迁房。即便入住了，也得返还房屋。
3、回迁房不能办理按揭贷款，一般只能全款购买，资金压力很大。而且购买后，同样不能抵押贷款或合法转让，缓解资金紧张的情况。
4、如果房价上涨，一旦卖方毁约，买方将会无法取得回迁房。
5、很多回迁房建房审批手续不完善，质量堪忧，对于后期买方取得产权证以及人身安全具有隐患。
6、回迁房的物业、卫生、供暖、消防等存在隐患。
7、回迁房的户籍不能随时迁入，对于孩子上学将会有影响。
8、卖方可能存在一房数卖的情况，买方无法得知。
9、如果卖方有债务尚未履行，则债权人可申请法院查封回迁房以便将来拍卖实现债权。
佳爷买房五要素你知道吗？
上周我跑了一趟位于房山长阳的回迁房“水碾屯”①楼道里的瓷砖掉了一片②随处可见的晾衣绳，被子开晒③一地电动车。这些随处可见的问题可能是大多回迁房的“通病”。
与其他回迁房小区相比这里的管理真是要点赞了。①所有单元的门禁系统都是开启状态②到处可见的摄像头③外部车辆须登记进入，并不能过夜等。
但就算是这样，回迁房小区给人的整体感觉也远远不如商品房。物业、开发商、户型、地段、价格，佳爷的买房五要素，真的要综合来参考。
这样的居住体验你有过吗？
有本的回迁房，就可以买了吗？说真的，我依然不推荐你购买…首先说明我不是对民俗习惯有偏见，仅仅说明居住体验，租住回迁房粉丝的现身说法↓
时间：周六上午六点，你正在做一个美梦，梦里你正要…然后！鞭炮就响了！婚事儿也就罢了，如果…晚上，不知道各位粉丝是否有过更深刻的感受？欢迎留言讨论。
回迁房保值率不高你想过吗？
王文静律师说：购买无本回迁房后，不能抵押贷款或合法转让，缓解资金紧张的情况。其实不单是出售问题，就目前看出租也具有一定难度…无房本，目前各大中介官网是不准上架该类房源的，当然自己贴个小广告出租也是完全可以的，但个人房源出租风险也需要自己承担。
判断具体房源性质，出售、出租页面进行相关搜索也是可以参考的。如：
北京回迁房集中的区域比较出名的有：昌平沙河、通州次渠、亦庄河西等，这其中亦庄河西的南海家园小区已有取得房本的房源，目前整个小区的均价维持在3万出头，确实不高。
不过…2014年我还在某互联网公司时，负责的正是亦庄河西这片区域，南海家园的邻居金域东郡在当时单价就已经是3万左右，如今的二手房售价更是达到了5.5万+
对比同样区域的商品房，回迁房的保值、增值真的是太差了…
写在最后
个人推荐的买房顺序：商品房≥次新二手房≥为孩子上学的学区房＞共有产权房＞有本回迁房≥经适房等＞租房（无本回迁房 小产权房 不买！！！）
完
跑盘往事
A、300-400万→《史上最全！总价400万，北京能买这些二手房》、《三百万以内买套房的你 真不用考虑太多 听我的这么买就行了》
B、200万→《刚刚刚刚需必看！总价200，能买的房子都在这儿！》
C、500万→《纯干货！500万，次新二手3居和限竞房89平3居怎么选？（附小区汇总表）》、《今天，我只想给你看这张图》、《北京最全最准！500万及以内地铁新盘(附佳爷房谈独家推荐)》
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