最近，深圳豪宅市场相当闹腾：
● 香蜜湖某千万豪宅开盘售罄，2794位购房者抢192套房，创下深圳史上最低中签率。
● 此前周末连续开盘的两大豪宅，大户型基本被扫光，最贵的顶复也售罄了。
● 深圳湾某次新豪宅成交单价达到27万/平，刷新记录。
香蜜湖日光豪宅
这说明了什么？
深圳不缺购买力，缺的是好房子。
从2016年底首次提出，不到3年时间，人人都接受了“房住不炒”。
深圳这个投资气氛曾经最热烈的城市，也早已冷却下来，购房者对“住”的要求却在日益增加。
南方楼事身边换房的朋友们都表示，哪怕预算提到1000万，买到合适房子真的“太南了！”
深圳人越来越理性了。
这两年来，从深圳各大新盘销售的情况来看，可发现3大趋势：
①投资比例逐渐减少，房子回归“住”的本质
②改善型需求持续增加，豪宅比刚需盘好卖，大面积段的户型越来越抢手
③价格和地段不再是主导因素，购房者对房子产品素质的重视程度在增加
曾几何时，深圳投资客比例曾一度高达30%。那是个人人都在谈房子的疯狂时代，2015年全年深圳新房价格上涨39.4%。
2015年相关报道
当时，南方楼事有朋友在高点急匆匆入了手，不为自己住，只是害怕被房价抛弃。然而几年下来，涨幅有限，仔细算来还亏了。
而来自乐有家的最新数据显示，2019年上半年深圳投资客占比已下降到5%。
众所周知，2016年12月中央经济工作会议首次提出“房住不炒”概念。
而深圳出台的一系列房地产调控政策，也正坚定不移地贯彻这个原则。
104新政、三价合一、731新政、新房限价......深圳房价至此，平稳成了一条直线。而深圳人的心思，也从炒房赚钱转向“找个好房子住”。
2016-2018年深圳新房均价
数据来源：深圳中原研究中心
然而未来的竞争，或许越来越激烈。
01房子太少，买房的人却太多
前不久，贝壳研究院发布的《2019年粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中，有一组非常可怕的数据：深圳住房自有率仅仅23.7%，粤港澳大湾区中最低。
而深圳近三年的人口增量，却是大湾区最高：165万！
尴尬的住房自有率，与源源不断新增的人口，再加上日益紧缩的土地供应，都在透露着一个信号：房子真的太少了。
数据来源：贝壳研究院
好在深圳政府早就着手准备解决这个棘手的问题：被视为二次房改的意见稿中，提到2035年要新增170万套房，其中保障房不少于100万套。
2018年8月，市政府正式出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出系统构建面向 2035 年的住房供应与保障体系，将新增建设筹集各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
不难想象，深圳未来保障房体系将越来越完善。
硬币的另一面，却是商品房供应比例的减少。随着二胎家庭增加，未来巨大的改善需求到底该如何满足？
在这日益庞大的改善群体中，二胎家庭是不可或缺的中坚力量。
据贝壳研究院发布的《2019理想三居报告》，统计显示，50.45%的受调人群表示，受到了“二孩”影响所以选择四居室。
02深圳购买力太强大，好房子全靠抢？
对于这类群体来说，除地段和价格外，吸引他们的关键词更多是：教育、楼盘素质、居住舒适度。
事实上，自从“房住不炒”深入人心之后，深圳人在买房这件事上冷静了很多。
然而，一旦遇到符合上述条件的新盘，就势必掀起“抢房潮”。
比如前面提到的香蜜湖豪宅，南方楼事粉丝透露有朋友认了10个筹准备打新，也就是说准备花5000万去抢房。
回想此前同样待遇的新盘，还有华润城、招商双玺、华润悦府......虽是动辄几千万/套的豪宅，但销售成绩却比普通住宅傲人得多。
这些符合条件的新房，不是大多数改善家庭都能“玩得起”的。哪怕资本足够雄厚，依然面临着僧多粥少的激烈竞争。
那二手房呢？
南方楼事有位朋友准备换房，表示1000万预算还是没选到合适的房子。
学位好的房子大多数都是老破旧，住起来不舒服。学位和楼龄都过得去的房子，很多设计都已经跟不上时代了。
“别说什么智能化人性化，花园里儿童游乐设施都感觉是上个时代了的。每天出入的大堂，可完全没有价值千万房子的感觉.....”
看来有钱人的烦恼，也是挺南的......
那到底怎样才算理想的好房子？南方楼事更愿意用数据说话。
根据贝壳研究院最新发布的报告，面积100-120平、3-4房是半数人以上的“理想居室”。
数据来源：贝壳研究院
再看具体考虑因素，除了交通、地理位置、价格这些常规因素，小区内部景观、物业和教育成了最重要的方面。
数据来源：贝壳研究院
简单概括就是，考虑到人本身需求的房子，才是好房子。
按照这个标准来筛选的话，目前深圳在售新房中可选的并不多。
从原关内看，福田、南山和罗湖在售住宅这个面积段的总价，基本都在1000-1500万/套。部分片区的热门豪宅，如香蜜湖、深圳湾等，总价都要去到1500万以上。
而在地理位置和未来规划上有天然优势的，除关内核心区域之外，就属宝中和龙华了。目前宝中新房相对稀缺，面积段100平以上的户型单价去到了10万+/平。
说完地段和价格，再看看产品。
回望深圳30年房地产史，从中国首个商品房，到市场快速发展房价飙升。面对房子，深圳人似乎总有些浮躁。复盘历代楼盘，并没有能形成体系的精品留下。
数据来源：搜狐焦点
好在“房住不炒”新时代来了，深圳房企们开始用心做产品了。
这一趋势，更常见的是在精装修上猛花心思，各类改善型产品动不动就是“豪装”。
这里需要提醒的是，豪装并不等于“豪宅”。从上述调查也可看出，改善群体更关心小区的细节，如内部景观、园林、物业等。
如果特别在意产品，南方楼事建议可以多关注外来品牌房企，在深圳的经典产品系项目。
毕竟珠玉在前，经过多年发展沉淀，再结合现代生活习惯升级，呈现出来的基本是精品，一般不容易踩雷。
南方楼事得到消息，TOP10房企龙湖在深圳龙华的新项目即将要入市，定位是其城市高端豪宅——春江系。
要知道，能作为龙湖春江系的项目必须都要满足以下条件：中心地段、高配资源、交通便利、商业繁华。
位于龙华核心地段的春江天玺，以上条件看来都满足了。
此外，龙湖春江天玺推出的住宅产品为100-120㎡3-4房平层以及120㎡复式。从定位来看，也已然符合了改善群体“理想居室”的基本标准。
当片区和产品户型不再是唯一优势，能否留住购房者的心，就要看细节了。实地踩完盘后，南方楼事最深的印象就是：这是真正以“住”为设计出发点的房子。
01住得舒服，必须看这些细节
房子住得舒不舒服，影响最大的无非就是户型结构、朝向、空气是否对流、密度高低。
龙湖春江天玺把这些几近做到极致。
南北对流、动静分区、两梯三户......你相信这是非板楼的高层社区能同时达到的条件吗？听完介绍，只想默默说一句：设计师牛啤~
据销售透露，春江天玺通过设计构思，实现了高层社区比较难得的南北对流和动静分区。再加上空中花园的设置，在最大程度上保障了业主的景观视野和休闲绿化空间。而科学的人车分流，也保证了居住的安静。
虽然现在整体还未完工，但从现场看到的示意图看，项目的入户大堂绝对是“朋友来玩很有面子”的标准：豪宅常见的两梯三户，最大化利用空间的同时，丝毫没有降低大堂“奢享”标准。（没有拿到图，大家可以现场参观时咨询销售~）
02老人小孩都有地方玩，太重要了！
作为改善群体，上有老下有小是家庭的基本配置。能否满足老人小孩的娱乐需求，很大程度上能影响购房者的决定。
南方楼事有位朋友，之前买了顶豪深圳湾壹号，但因为小区没有适合女儿玩乐的空间，父母也不习惯屋里到处都是现代化的玻璃墙，最后换了深圳湾更适合居住的豪宅。
而龙湖春江天玺，很贴心地考虑到改善群体这一“痛点”。
据介绍，作为区域内唯一有泛会所的项目，春江天玺以室内会所精装标准，打造覆盖全年龄段社区活动场所，包括儿童娱乐区、会客区、棋牌区、健身区、便民设施等。
老人带着小孩，就可以在小区里玩一天了。
会所示意图
03浮岛、天空飞船、农场、星空广场......竟都在园林里？
这大概是南方楼事见过，园林最多花样的项目了。
且不说绿化率高达40%以上，光是看现场销售展示的园林设计主题，就能收割绝大部分改善客了。毕竟前边说了，调查显示小区内部景观是仅次于价格的考虑因素。
从规划来看，龙湖春江天玺园林又分大地块和小地块。
小地块上为“海之岛”，岛上包含了儿童戏水区、泉林间会客厅、岛之心、垂直绿化等功能体验。
更有创意的是位于大地块的“天之城”，感觉小朋友看到都会疯狂尖叫！
在“天之城”里，既有天空飞船、龙小湖欢乐场、树屋、秋千球等儿童游乐设备，也有龙华首个社区天空农场，寓教于乐两不误。
最浪漫的是还可以看“星星”！在星空广场上，运用星星点点烁的灯光，引入了各种有趣的画面，通过二维投影打在广场地面，与特制的月亮雕塑形成映照......
园林示意图
啥都不说了，respect~
04有个好物业，啥都不用操心了
最后说说买房时最容易被忽略，但入住后却最常出现维权的部分——物业。
物业的好坏，直接决定了业主的生活质量，甚至能影响房子的升值空间。
据统计，2008-2017年期间深圳物业纠纷中最大原因在于物业服务质量差。
作为全国物业服务TOP10的龙湖物业，在最大程度上帮业主避免了以上风险。
高科技和智能化就不必说了，在21世纪的今天这就是高端住宅的基本配置了。
最打动人的是贴心与温暖。熟记新手司机业主提前在车库等候提供帮助、台风天为忘记关上天窗的车子撑伞......这些是发生在其他城市龙湖社区里的真实事件。
更惊喜的是，在这些高质量物业服务的基础上，春江天玺项目还进行了升级。
首先在安全上，对园区进行了5重安保管理，建立了行业领先的科技管理体系，安全属于A+级别。
其次， 春江天玺突破了原有的物业服务框架，首次引入了享誉世界的英国宫廷管家理念，提供超五星级酒店式大堂服务。
最新消息，龙湖春江天玺预计在11月9日开放样板间，感兴趣的朋友可以自行预约参观体验。
据悉，样板间开放当天现场还有八重福利，上门100%有礼品，有华为P30、蒂芙尼项链、香水等等。
更有意思的是，现场复刻了许多《蒂芙尼早餐》的电影经典场景，以精致致敬经典，影迷千万不要错过~