相比碧桂园的财报，新城控股这份这份财报，堪称五星级的财报，漂亮得让人感觉不真实。
公开的年报显示，新城控股在2019年的扣非利润为100亿，但有45.24亿来源于利息资本化。除此之外，新城控股2019年投资性房地产公允价值变动损益26.47亿元，占利润总额的比例为15%
利息资本化45亿，再加上财务费用中的10.8亿，这利息负担，不可谓不重。
财务费用资本化，可提高利润，房企的常规操作。同时再通过投资性房地产调节利润，以获取公司在二级市场的高市值。
公允价值计量投资性房地产的另一个好处则大幅提高了公司的净资产，方便融资，保证公司的快速发展。
初善投资分析，如果把新城控股净利润里所有的非经常性损益（含公允价值变动损益）剔除，财务费用全部费用化，投资性房地产按照成本计量，30年计提折旧，那么新城控股近三年调整后的净利润分别为35亿、59亿和60亿元，分别只占原净利润的57%、48%和45%。
换句话说，新城控股的净利润只是公布净利润的一半。
另一个有趣的现象是，新城控股将销售费用资本化，诸多上市房企财报中，似乎是头一遭见。
在报告期内，新城控股利用新准则，将20亿的佣金支出，计入“其他流动资产”。待到相应的房产转为收入时，这部分佣金支出才会计入损益，导致了实质上的销售费用延迟入账。