很多人都是上海的禁业三年是将万科带入深渊的重要因素之一，不能说没有道理，失去上海市场，万科在那两年加大了对江苏市场的投入，而整个江苏则是那两年高价地的集中地。南京贵为省会，但这两年市场也是极具下降，而且有种瞬息万变的感觉。前两年万科在南京的布局是所有城市最广之一，从核心区到远郊都广泛布局，但南京的竞争太大了，不仅头部企业的强竞争，本土企业也异常强势，虽然没有绿城、滨江在杭州的架势，但市场下滑，让万科苦不堪言，好在经过这两年的消化，21年的众多高价地基本完成了去库存，唯有远郊两三个项目还在深渊。针对这两个项目，万科也在积极以价换量，但整体效果一般，或许只能慢慢消化了。从当然的项目质量来看，万科在南京是严重不及格，所有项目都是个位数毛利，基本处于亏损状态，这在省会城市是没有的，更可怕的是南京市场的低迷，强竞争，让我们看不到它如何去翻身，不像佛山，它还可以寄托于旧改。此外，南京的规模一直都比较大，放弃可惜，不放又找不到好的盈利方式。23年虽然难了两个项目，小项目勉强清盘盈利不错，雨核项目则是越来越卷，不得不大甩卖。南京何去何从，真是不可知，毕竟是个连续多年百亿级市场。或许只能是慢慢盘活那两个远郊项目，择机在土地市场上寻找机会，在产品跟运营上使力，加快流转，降低市场风险，如果土地市场没突破，24年的业绩压力会非常大。不知道怎么给南京打分，勉强给个40分吧。更新不易，大家多多指正、打赏、点赞、转发$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
