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期核心观点：
2023 伊始，销售、土地市场表现平淡，主要受春节假期及供给端发力不足影响。但高层对房地产的支持态度愈发明确，行业迎来政策面、舆论面持续友好的阶段，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。
我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。
市场表现回顾：
板块方面，2023.1.30-2023.2.5 期间，房地产指数（中信）下跌0.92%，沪深300 指数下跌0.95%，房地产板块跑赢沪深300 指数0.03 个百分点，位居所有行业第22 位。近一个月，房地产指数（中信）下跌2.81%，沪深300 指数上涨6.39%，房地产板块跑输沪深300 指数9.20 个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨8.5%，沪深300 指数上涨1.84%，房地产板块跑赢沪深300 指数6.66 个百分点。
个股方面，2023.1.30-2023.2.5 期间，97 只个股上涨，37 只个股下跌，4只个股持平，占比分别为70%、27%、3%。涨跌幅居前5 位的个股为：ST 运盛、ST 紫学、万泽股份、苏州高新、ST 慧球，居后5 位的个股为：新城控股、海航基础、泛海控股、首开股份、世纪星源。
行业数据跟踪：
从日频数据跟踪来看，销售尚待回暖。2023 年截至2 月3 日，30 城商品房成交面积946 万㎡，同比-35%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-35%、-47%、-29%、-26%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-37%、-41%。
行业政策要闻：
①北京提出“一区一策”措施，郊区或现边际放松。②佛山停止个人住房的对外查询业务，变相“认贷不认房”。③安徽淮北、四川资阳、河南洛阳等城市出台促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。④福建福州长乐区、江西南昌、浙江温州、云南德宏、河南洛阳、湖北襄阳襄州区等城市或区域推出人才购房优惠、购房补贴及契税补贴等购房激励措施。⑤湖南长沙、江苏盐城、广东惠州等城市调整房贷首付比例、房贷利率、公积金贷款等政策。
风险提示：
1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
来源：[国信证券股份有限公司 任鹤/王粤雷/王静] 日期：2023-02-06