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（2023.1.2-2023.1.7）
上市房企的保障性租赁住房REITs 发行有望再加速
1 月4 日，城投控股公司发布公告，董事会同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作。
为积极响应国家租售并举的住房政策，以及2022 年5 月国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、扩大租赁住宅业务规模，城投控股拟选取上海市杨浦区新江湾社区A3-05 地块（江湾社区）、E2-02B 地块租赁住房项目（光华社区）作为首次发行资产。其中江湾社区可租赁建面82204 平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为80016 平方米、2188 平方米，总户数1719 户；光华社区可租赁建面42168 平方米，其中租赁住宅和商业建面分别为41251 平方米、917平方米，总户数1234 户；两个社区的产权期限均到2088 年。资产初步估值预计为30-33 亿元。
目前已有4 支保障性租赁住房REITs 上市，其中华夏基金华润有巢REIT 为唯一一支上市房企旗下资产作为底层资产发行的保障性租赁住房REIT。城投控股是上海国企，有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REIT 的上市房企。根据公司公告，公司将搭建可持续扩充的权益资金融资通道，实现保障性租赁住房项目“投、建、管、退”全周期运营机制，提升公司租赁住宅的滚动投资能力。上市房企陆续发行保障性租赁住房REITs 有助于盘活存量资产，同时增强房企的持续经营能力。
本周REITs 跑输上证综指
我们在原有REITs 指数基础上加入了中证REITs 指数（收盘），二者不同在于成分数量不同，原有的REITs 指数由上市的全部REITs 组成，截至2023 年1 月6 日共有24 支基础设施公募REITs；中证REITs 指数（收盘）选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs 作为指数样本，截至2023 年1 月6 日收盘，成分数量为14 支。由于中证REITs 指数（收盘）的基日为2021 年9 月30 日，我们因此将原有REITs 指数的基日调整为2021 年9 月30 日，使之具有可比性。
本周，中证REITs 指数（收盘）下跌1.25%，REITs 指数下跌0.92%，上证综指上涨2.21%，国债指数上涨0.10%。滚动4 周，中证REITs 指数（收盘）下跌1.25%，REITs 指数下跌1.66%，上证综指上涨0.05%，国债指数上涨0.23%。将REITs 分为产权类REITs 和特许经营权类REITs 两类看。本周，产权类REITs 下跌1.88%，特许经营权类REITs 下跌0.27%。滚动4 周，产权类REITs 下跌5.09%，特许经营权类REITs上涨0.72%。整体看本周产权类REITs 指数表现弱于特许经营类REITs 指数。
交通基础设施类REITs 的估值收益率普遍较高
我们选取中债估值的REITs 估值收益率作为衡量REITs 基金估值的指标。截至2023年1 月6 日，REITs 估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT，达到8.61%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.56%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT 外均不高于5%。
投资建议：目前已有4 支保障性租赁住房REITs 上市，其中华夏基金华润有巢REIT为唯一一支上市房企旗下资产作为底层资产发行的保障性租赁住房REIT。城投控股有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REIT 的上市房企。REITs 一方面助力盘活存量资产，另一方面或为优质资产融资的渠道。未来，公募REITs 的扩募或将继续提速。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs 如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
来源：[天风证券股份有限公司 鲍荣富/胡孝宇] 日期：2023-01-08