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投资摘要：
市场行情：
本周（12.12-12.16）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-2.48%（上周2.77%），A 股大盘（中证A 股）涨幅-1.51%（上周1.65%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-5.16%（上周14.01%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-2.26%（上周6.56%）。本周A 股、H 股地产板块表现均弱于大盘。
行业基本面：
新房销售跌幅收窄，二手房销售企稳。从数据来看，29 城商品房累计销售面积（12.1~12.15）同比-13.5%，上月同比-24.8%；12 城二手房成交面积（12.1~12.16）同比3.0%，上月同比4.6%。
土地市场供需两弱。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至12.18）成交土地建面同比-13.5%，上周累计同比-12.9%；本周100 大中城市（12.12~12.18）土地成交溢价率1.2%，上周2.3%；100 大中城市本年累计（截至12.18）土地成交总价同比-30.1%，上周累计同比-31.4%。
投资策略：
中央定调确保房地产市场平稳发展，供需两侧力保市场稳定是大势所趋。12 月15 日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。12 月16 日，中央经济工作会议要求，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。我们认为，虽然当前市场销售仍在筑底，但政策面正不断迎来改善，中央维护房地产市场平稳发展的决心已经十分明显。随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。当前的利率水平已经处于历史底部，而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市。我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。中央经济工作会议提出要有效防范化解优质头部房企风险，当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，预计进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施也有望持续落地。
我们推荐两条投资主线：
主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
来源：[东兴证券股份有限公司 陈刚] 日期：2022-12-20