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投资摘要：
市场行情：
本周（12.5-12.9）A 股地产指数（申万房地产）涨幅2.77%（上周3.45%），A 股大盘（中证A 股）涨幅1.65%（上周2.43%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-1.12%（上周6.31%），H 股大盘（恒生指数）涨幅6.56%（上周6.27%）。本周A股、H 股地产板块表现均强于大盘。
行业基本面：
新房销售跌幅收窄，二手房销售企稳。从数据来看，29 城商品房累计销售面积（12.1~12.9）同比-11.2%，上月同比-24.8%；12 城二手房成交面积（12.1~12.8）同比8.7%，上月同比4.6%。
土地市场供需两弱。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至12.11）成交土地建面同比-13.9%，上周累计同比-12.5%；本周100 大中城市（12.5~12.11）土地成交溢价率2.9%，上周2.5%；100 大中城市本年累计（截至12.11）土地成交总价同比-32.1%，上周累计同比-31.8%。
投资策略：
金融持续支持房地产市场，多个二线城市放松限购。12 月8 日，央行上海总部、上海银保监局召开座谈会，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16 条措施。交通银行分别与绿城中国、越秀地产、华发股份、龙湖集团、金地集团、大华集团、新希望地产以及君一控股集团等八家房企签署战略合作协议。北京银行举办重点房地产企业战略合作签约仪式，为万科集团、中海地产、招商蛇口、华润置地、金隅集团、首开集团、城建集团、滨江集团等重点房企提供意向性融资总额2500亿元。银行对房地产的信贷支持持续增强，对维护市场信心具有重要作用。12 月6 日，厦门市调整岛外限购政策。12 月8 日，武汉房地产交易会期间二环外不限购，该政策只针对房交会期间，且只针对新房。12 月8 日，南京首套房贷已结清的，二套房执行三成首付，未结清则首付按四成执行。12 月9 日，佛山市再次松绑楼市政策，全市不再限购。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素，我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。
我们推荐两条投资主线：
主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
来源：[东兴证券股份有限公司 陈刚] 日期：2022-12-13