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投资摘要：
市场行情：
本周（11.14-11.18）A 股地产指数（申万房地产）涨幅0.23%（上周10.24%），A 股大盘（中证A 股）涨幅0.53%（上周0.20%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅6.47%（上周23.77%），H 股大盘（恒生指数）涨幅3.85%（上周7.21%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房销售继续走弱，二手房销售回落。从数据来看，29 城商品房累计销售面积（11.1~11.17）同比-25.7%，上月同比-13.8%；12 城二手房成交面积（11.1~11.18）同比10.1%，上月同比26.2%。
土地市场供需两弱。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至11.20）成交土地建面同比-13.0%，上周累计同比-12.8%；本周100 大中城市（11.14~11.20）土地成交溢价率2.6%，上周2.3%；100 大中城市本年累计（截至11.20 土地成交总价同比-32.3%，上周累计同比-32.4%。
投资策略：
本周预售资金监管政策得到优化，重点二线城市成都和西安继续放松限购。11 月14 日，银保监会、住建部、央行联合发布通知，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。11 月17 日，成都市今年内第三次优化限购政策，区域限购政策进一步松绑。11 月19 日，西安市进一步放松二孩及以上家庭的限购。我们认为，当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。在供给端，从开发贷款，债券、信托融资和预售资金监管等各方面全面加强对优质房企的资金面支持。在需求端，主要通过加强“保交楼”、支持个人购房信贷和放松限购，促进市场销售的恢复。
我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政策支持下，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
来源：[东兴证券股份有限公司 陈刚] 日期：2022-11-21