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投资摘要：
市场行情：
本周（10.31-11.4）A 股地产指数（申万房地产）涨幅0.61%（上周-8.16%），A 股大盘（中证A 股）涨幅6.77%（上周-4.32%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅2.81%（上周-17.34%），H 股大盘（恒生指数）涨幅8.73%（上周-8.32%）。本周A 股、H 股地产板块表现均弱于大盘。
行业基本面：
新房销售继续偏弱，二手房销售持续复苏。从数据来看，30 城商品房累计销售面积（11.1~11.4）同比-17.1%，上月同比-14.6%；16 城二手房成交面积（11.1~11.4）同比27.9%，上月同比26.2%。
土地市场供需两弱。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至11.6）成交土地建面同比-13.6%，上周累计同比-14.4%；本周100 大中城市（10.31~11.6）土地成交溢价率1.3%，上周0.9%；100 大中城市本年累计（截至11.6 土地成交总价同比-33.4%，上周累计同比-33.9%。
投资策略：
11 月2 日，中债增信召集21 家民营房企开会，推进第二批增信发行项目约200 亿元。其中，龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企发债在积极准备中。我们认为随着纾困资金的进一步落地以及对优质民企融资支持的进一步加强，市场优质民营房企的信心有望逐渐修复。行业的稳定持续发展是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础，当前政策正处在新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。当前二手房市场出现了持续复苏的态势，新房市场随着需求政策的持续释放，也有望在四季度出现修复。
我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
来源：[东兴证券股份有限公司 陈刚] 日期：2022-11-07