一、一线城市房产估值情况
随机在北上深选一个楼盘观察房价租金比
1、北京华纺易城
东四环和东五环间，94.06平米，链家挂牌价750万元，同面积另一套待租房源挂牌租金为8400元/月，折合年租金100800元。
租金收益率为1.344%。
PE（房价/年租金）为74.4倍。
2、上海金沙雅苑
中环外环间，96.24平米，链家挂牌价710万元，大致同面积另一套待租房源挂牌租金为8000元/月，折合年租金96000元。
租金收益率为1.352%。
PE（房价/年租金）为73.96倍
3、深圳都市名园
罗湖区万象城片区，112平米，链家挂牌价630万元，大致同面积另一套待租房源挂牌租金为9200元/月，折合年租金110400元。
租金收益率为1.752%。
PE（房价/年租金）为57.06倍
租金是房产的现金收益部分。
所在城市的职业发展空间、教育、医疗、文化等为非现金收益，非现金收益是客观存在的，现金收益与非现金收益共同构成持有房产的综合收益。
非现金收益难以量化，也正是非现金收益的难以量化及模糊特征打开了房地产繁荣时期估值空间，供求关系则是估值提升的直接推手。非现金收益的估值在房地产上升周期极易被高估，在房地产均衡发展时期会逐渐回归。
二、对一线城市房产估值的理解
高速成长阶段，业绩与估值均保持增长，形成双击。
稳定成长阶段，业绩稳定增长，估值在较高水平稳定下来。
成熟期，业绩保持稳定，估值中枢下移。
衰退期，业绩倒退，估值中枢进一步下移。
估值反映的是市场的预期，而市场预期往往与实际不同步，在贪婪或恐慌氛围下，估值既可以向向上的极限发展也可以往向下的极限坠落。在估值运动的大部分时间段，我们无法判断估值运动的方向，但在极限区域则可以清楚地判断中长期方向，当然前提是我们对这两个极限位大致位置要有较为准确地认识。
1998年以后房地产一直处于上涨大周期中，但树再怎么长也不可能长到天上去。《从常住人口规模的角度理解房价问题》一文从人口角度分析了房价问题，人口决定需求，存量房决定刚性供给，当刚性供给大于需求时，房地产行业将迎来大周期拐点。
从全国范围看，经济发展导致生育率天然下降，而计划生育政策加强了这个下降趋势。城镇化导致人口从农村流向城市从小城市流向大城市，结构上延缓了城市特别是大城市人口拐点的到来。全国房地产投资规模的拐点由城镇化速度拐点决定，特定城市的房地产大周期更多受特定城市常住人口规模变化影响。全国范围内的人口发展悬崖是悬在房地产行业头上的一把剑，这是一把大家都可以看见且必然一步步被证实的利剑，也是房地产大周期拐点的最重要影响因素。
一线城市房产租金收益率接近1%已经处于房产估值向上的极限区间了，无法判断哪里是最高点，但大概率在极限区间内。在这样的区间，中长期的投资风险收益比已经非常没吸引力了。
短期估值主要由市场预期、资金面、供求关系等决定，可以在进入极限区域后继续发展，但中长期估值是由基本经济规律决定的。比如2015年的创业板估值，100倍已经非常确定进入极限区间了，但最后在到150倍才出现拐点，世界经济史上还没有一国股市可以长期维持在50倍以上的高估值，更不要说100倍以上了，这是市场规律，是可以把握的。
三、未来的几种可能
中长期看一线城市房产估值会大概率回落，只是回落的路径有不同可能：
房价继续上涨，租金上涨幅度大于房价上涨幅度，房产估值逐步回落。
房价保持稳定，租金持续上涨，房产估值逐步回落。
房价下跌，租金小幅上涨;；租金稳定或下跌幅度小于房价下跌幅度，估值回落。
租金提升的空间取决于居民收入提升的空间。
租房与购房之间的套利机制：租售比越高，租房在经济上越划算，住房需求更多以租房形式得到满足，租金相对房价提升，估值下降。但在房价上涨期这样的套利机制作用不大，因为购房后房产增值收益远大于租房成本。在房价稳定或下降预期形成后，租房与购房之间的套利机制更容易起作用。另外中国人对自有住房的特殊偏好也在一定程度上削弱了租房与购房之间套利机制的作用。
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