花旗一日发12篇报告看好房企 第2页:花旗升绿城目标价至18.88元 评级买入 第3页:花旗升中国海外目标价至29元 评级买入 第4页:花旗升富力目标价至15.5元 评级买入 第5页:花旗降合生目标价至22.83元 评级买入 第6页:花旗升世房目标价至23.52元 评级买入 第7页:花旗升恒大目标价至4.65元 评级买入 第8页:花旗降SOHO目标价至6.36元 评级沽售 第9页:花旗升合景泰富目标价至7.32元 评级买入 第10页:花旗升龙湖目标价至18.32元 评级买入 第11页:花旗升润地目标价至29.88元 评级买入 第12页:花旗升花样年目标至1.85元 评级买入 第13页:花旗升远地目标价至6.82元 评级买入 第14页:花旗升禹洲目标价至2.92元 评级买入
花旗对香港上市房企评级与目标价一览
和讯网消息 即便是潘石屹旗下的SOHO中国整体财务状况还算不错，但在花旗看来，SOHO中国的前景已经远远弱于其他内房企，尤其是许多规模比它小的。
11月26日，花旗银行在一日之内发布对14家内房股评级报告。据和讯网统计，其中有12家是看好的，既评级买入，而值得关注的是，唯独对SOHO中国维持沽售评级。
报告显示，花旗升绿城目标价至18.88元，评级买入；升中国海外目标价为29元，评级买入；升富力目标价为15.5元，评级买入；降合生创展目标价为22.83元，评级买入；升世茂房地产目标价至23.52元，评级买入；升恒大目标价至4.65元，评级买入；升合景泰富目标价为7.32元，评级买入；升龙湖目标价至18.32元，评级买入；升华润置地目标价为29.88元，评级买入；升花样年目标价至1.85，评级买入；升远洋地产目标价为6.82元，评级买入；升禹洲地产目标价至2.92元，评级买入。
“下调SOHO中国目标价，由原来6.66元降至6.36元，此相当预测2014年每股资产净值(NAV)折让30%，由原来中性降至沽售。”花旗明确指出。
花旗认为，SOHO中国的执行能力存不确定性，从近日报导得悉，考虑出售3个在建中的上海物业，认为与其以往长期持有物业投资的策略相违。
花旗称，SOHO中国的资产负债比率由去年的2%，升至上半年的14%。由于上半年销售情况放慢，现金水平跌至152亿人民币。资产负债表存有压力，故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一，而不单是资产配置优化。
花旗强调，SOHO中国股价经上涨后，现价相当预测明年市盈率14倍，估值较高，兼缺乏催化剂，其未来策略存不确定性。
早在11月8日，就有外媒称，SOHO中国此次打算出售上海市北部虹口区的两个商业地产项目，以及中部静安区的另一个商住两用项目。随后，SOHO中国董事长潘石屹回应称，公司在上海投资近500亿元人民币(下同)，占总量约75%。公司同时看好北京、上海未来的市场，目前正在优化投资结构，增大在北京的投资，达到两地平衡。业内人士估算，上述三个项目的买入成本约56亿元，以增值30%保守估算，通过出售可套现逾70亿元。
从整个今年上半年的财务指标来看，SOHO中国的表现也并不逊色。截至上半年，SOHO中国营业额达人民币25亿元，同比增长103%；净利润达到人民币21亿元，同比增长242%；核心净利润（不含投资物业评估增值）为人民币5.37亿元，同比增长130%；核心纯利润率约为22%。
与此同时，截止上半年，SOHO中国持有现金人民币152亿元，净负债率为14.3%。董事会决议派发股息为每股人民币0.12元。公司的上半年业绩报告中还提及，公司旗下SOHO世纪广场、前门大街项目、银河SOHO均取得了突出的租赁业绩。
对于被花旗下调目标评级一事，和讯网11月25日下午电话连线了潘石屹，其电话显示关机，同时还连线了SOHO中国CEO张欣，电话虽然能打通，但无人接听。
花旗指出，绿城(03900.HK)首十月合同销售额(计及预售)已达到目标，料全年可按计划达到650-700亿元人民币，上半年楼盘去化率由35%升至45%。步入2014年，管理层预期销售增长呈稳定态势，估计明年可达750亿元人民币。
基於集团定位在传统高端产品，受到限购令影响，其资产周转仍然欠佳，目前去化率约40-45%，远低於过去逾70%水平，故集团有意将改善产品结构，发展更多低价小型单位，虽然过程需时，但预期资产周转有望逐步复苏。
该行留意到，集团买地态度较谨慎保守，不再追求规模增长，而是希望业务稳定增长，年初至今，集团自身并无购入土地，只是透过合资公司买地，相信集团会继续利用其合资夥伴的经济实力为项目收购向前发展。自7月合资公司买地後，公司预期净负债比率将由上半年49%轻微升至50%以上，不过低於70%水平已算合理。
该行相信绿城未来一年自身营运表现处於巩固状况，因其补货速度缓慢。然而，集团仍可达至稳定增长，因合资公司融创表现强劲，可加快资产周转速度。目标价由18.38元升至18.88元，基於得到母企支持，及楼盘品质高，评级买入。
花旗发表研究报告指，将中海外(00688.HK)目标价由27.6元调升至29元，维持投资评级买入，预期今年至2015年销售增长介乎20-25%，继续跑赢同业，并续为板块首选。
该行指，中海外首十个月销售额为1215亿元，提早完成上调後的1200亿元全年目标，预期全年销售额达1400亿元，按年增长34%。年初至今已於一、二线城市新增670万平方米土地储备，涉资288亿元人民币，巩固未来增长。该公司维持全年新增800万平米土储目标不变，预期拿地将加快，惟负债率会维持低於40%水平。
另外，该公司於8月时公布，控股股东中建股份拟将旗下房地产事业部、中建地产及中建国际建设之房地产发展业务注入中海外，花旗指，该公司未有披露具体细节，但相信最快能於明年下半年注资，估计可注入中海外的楼面面积达1700-1800平方米，当中包括1100-1200平米土地位於一、二线城市，甚具价值，料成为强大股价催化剂。
花旗又提到，中海外仍是财政状况最强劲的内房之一，其负债比率仅25-30%，手头现金达400亿元。现价相对其每股资产净值折让为18%，预测市盈率为8.4倍，估值不贵。
花旗表示，富力(02777.HK)将明年销售目标定为550亿元人民币(下同)，即按年升幅达30%，领先同业。由於集团明年可售资源达1000亿元，再配合其地域渗透策略，花旗认为该销售目标合理。
集团10月合约销售49.4亿元，按月增14%，按年增16%，创下单月新高。估计往後的11/12月合约销售徘徊40亿元，全年420亿元的销售目标不难达成。
今年至今，富力已经收购19个项目，涉资196亿人民币。富力积极买地，但承诺不会竞投地王，而产品质量和城市结构尚算优质。不过，集团杠杆比率高，上半年净负债比率为99.5%，料未来数年将在高位徘徊。
该行指，集扩张进度优於预期，尤其在广州的业务需求强劲，加上增长稳定，将目标价由14.9港元升至15.5港元，维持评级买入。
花旗表示，合生(00754.HK)首十个月合约销售金额102亿人民币，落後同业。虽然按年增长13%，但要实现全年销售目标(150亿人民币)，似乎存在很大挑战。近月销售回升(8-10月)，月度成交金额介乎12.7亿至14.3亿人民币。不过，监於要在主要城市补充土储变得更难，因此不预期合生能够突然加快资产周转。
合生的商业物业发展计划处正轨上。展望未来，合生将持有最关键的项目，并选择性减持如停车场等及衔铺等非核心资产。至2013年上半年，集团亦持有庞大的土储(3,297万平方米)，逾半位於一线城市如北京、上海及广洲。
监於合生销售低迷，该行认为今年年底净负债比率大幅改善的机会不大，2013财年约为70%。然而，合生的主要资产组合及估值(2014年预测市帐率0.5倍)，对投资者而言仍有长期价值，目标价由24元降至22.83元，评级维持买入。
花旗指出，世茂房地产(00813.HK)在2014年的增长可持续性进一步提升，主要因为其可售资源即将能达到1350亿元人民币水平，同时其管理层更考虑进一步在2014年第二季增至1500亿元人民币。该行按世房的销售率由65%至70%推算，世房2014年的销售或达到950亿至1000亿元人民币，在同业间属於名列前茅。该行认为，世房能平衡发展，是行业首选，评级买入，目标价由22.4元上调至23.52元。
该行指出，世房10月份合约销售为75亿元人民币，是其单月新高，即按年增长幅度为113%。於今年首十个月，世房的合约销售按年升42%至556亿元，已达成全年目标。该行预期，世房11及12月将合共录得140亿元人民币销售，令全年销售增至700亿元人民币。
该行预期，世房的毛利率将於约36%水平徘徊、2013年纯利率约18%，并认为世房今年至今的收购，将能够令其维持高利润率。该行指出，在2013年底的净资产负债比率将55%-60%，而管理层正就2014年潜在提升信贷评级展开工作。
花旗表示，相信恒大(03333.HK)的基本面正改善，上半年业绩反映财务状况改善。不过，由於其积极购入土储，相信仍需时判断转型是否取得真正成功(由3/4线城市转移至1/2线城市)。恒大似乎具备足够的资源支撑未来两年的销售增长，但增长质素亦重要。恒大现价较资产净值折让64%，2014年预测市盈率4.2倍，具防御性。目标价由4.4元上调至4.65元，评级买入。
该行预料，恒大能够实现全年1,000亿人民币的销售目标，2014财年或可再增长20-30%。按照现存土储，已有50个新项目。新收购的项目，大多位处1及2线城市，如北京、重庆等。料平均销售价格将上升，而利润将优於3/4线城市。下半年，随着土地收购较为温和，净负债比率应可维持65-70%，惟近日发行额外票据，整体负债规模可能进一步扩大。
花旗发表报告表示，下调对SOHO(00410.HK)的投资评级，由原来中性降至沽售，同时降目标价，由原来6.66元降至6.36元，此相当预测2014年每股资产净值(NAV)折让30%，指股价经抽升後，现价相当预测明年市盈率14倍，估值较高，兼缺乏催化剂，共认为其未策略存不确定性。 花旗认为，SOHO中国的执行能力存不确定性，从近日报导得悉，考虑出售3个在建中的上海物业，认为与其以往长期持有物业投资的策略相违。 该行指，集团的资产负债比率由去年的2%，升至上半年的14%。由於上半年销情放慢，现金水平跌至152亿人民币。资产负债表存有压力，故认为财务需要可能是放售上海物业的原因之一，而不单是资产配置优化。 花旗报告指，合景泰富(01813.HK)拟加快扩张步伐，计划2015年达到300亿人民币合约销售目标，因规模扩大能加强与当地政府及银行方面的议价能力。
合景泰富近日进入南宁及杭州市场，令覆盖城市增至9个。主席指会维持重点放在主要城市，同时进一步渗透南京/济南/福州等地，并进入富裕三线城市如泉州。今季应有更多在广州、北京、南宁等地的收购。
目前至年底将有7个项目推出，料合景泰富能达成今年160亿人民币的销售目标，明年目标为200亿人币。该行上调今年至2015年每股盈测0.3%-3.4%，目标价由7.2元升至7.32元，维持买入评级。
花旗指出，龙湖(00960.HK)首十月合同销售额按年增26%至402亿元人民币(下同)，达至全年目标87%。受重庆、北京、杭州及成都项目的正面影响，该行预期集团可稍超越480亿元的全年目标。管理层对稳定的及持续的中期销售增长达15-20%表示满意，虽然市场认为这是平平无奇，但集团认为好过出现波动性增长，因管理层旨在巩固现有基本业务，中期集中改善盈利能力，及强化高品质产品。
於2012-13年，龙湖於重点城市补地，令整体土储增至3850万平方米建筑面积。在缺地及地价反弹的情况下，集团未来购地政策应更为审慎。管理层预期，2014/15年将有温和扩张，主要在南京、广州及福州，京沪亦有可能发展。尽管年初至今的现金回笼达94%，惟预期净负债比率将轻微升至65%。
该行提到，为何集团销售增长如此保守，因多个新发展的市场表现令人失望，如晋江。而旧有市场，如烟台已几乎停售，将专注於工程项目，以确保有高品质产品；云南项目因环保问题而延期推出。集团正积极减慢渖阳、无锡及常州等地区的发展，因当地经营环境存挑战，而新经营团队仍处於筹建的阶段。
该行相信，集团重点平衡业务发展，多於只追求高销售增长。集团估值较其资产净值折让46%，2014年预测市盈率7倍，相对吸引，基於销售调整，下调2014-15年每股盈测0.3-3%；为反映新收购土地，目标价由18元升至18.32元，评级维持买入。
花旗表示，2013年首十个月，润地(01109.HK)销售额为585亿元人民币，超出全年目标(570亿人民币)，按年增40%，为同业龙头中最高。2013年的可售资源为850-900亿人民币，管理层对70%的售出率感满意。该行预期，2014财年润地销售将增长20%。
年初至今，润地购入之土地总建筑面积为630万平方米，成本为253亿人民币。管理层誓言维持收购步伐，以保高增长，而母公司深圳资产的潜在注入料於2014年第三季进行。
润地的资产负债表强劲(预测净负债比率为45-50%)，借贷成本亦极低(3.57%)，管理层料2013年发展毛利率将见底(下半年将为27-28%)，2014/15财年为28-30%。润地强劲的出租物业组合亦带来可观的租金(25亿元)，按年增33.6%。
该行指，监於润地的商业模式独特，住宅销售正快速增长，且租金组合进一步向好，维持买入评级，目标价由28.8元上调至29.88元。2014年预测市盈率为11.3倍，估值不高。
花旗发表研究报告表示，基於花样年(01777.HK)建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的彩生活集团，以及拟收购内地若干房地产项目，上调其目标价，由1.5元升至1.85元，以反映将其估值延伸至2014年，相当较每股资产净值(NAV)折让50%，维持买入评级。
花旗指，花样年2013年累计实现合同销售金额约67亿元人民币(下同)，逊全年目标100亿元，集团管理层指11、12月将分别加推15亿元及23亿元货量，有信心完成今年的销售目标，该行料其於预测2012至2015年核心盈利复合增长率逾20%。
花旗预期，集团分拆旗下彩生活集团，有助释放相关业务的价值，将是具潜力的增长领域，但其进展或较预期缓慢。花样年管理层预料，其物业相关服务业务盈利，未来3年应可贡献盈利的25-30%。花旗指保守假设该项业务的盈利年均复合增长率3%，有大量上调空间。
该行指，截止上周四，花样年今年已回购2.97亿股股份，占已发行股本的5.7%，花旗认为，在集团拟收购若干房地产项目的背景下，回购行动合理。集团预留42亿元人民币的现金，收购或以股份或股份、现金结合的形式支付。而该行下调对花样年预测2014至2015年度的盈利预测4至13%。
花旗表示，截至10月底止，远地(03377.HK)实现销售额310亿元人民币，按年增5%，完成全年目标的88%。与同业不同，远地采取较平衡的发展模式。2014财年，远地的销售增长将维持10至15%，金额将超出400亿元人民币，其可售资源达700亿元人民币。远地现时迈向实现2015年500亿元人民币的销售额。评级维持买入，目标价由6.78元上调至6.82元。
2014财年，远地的应占租金收入应可超10亿人民币，较2013财年的7亿人民币高约40-50%。随着成都大慈寺及北京颐堤港等重点项目稳定後，远地2016财年应占租金收入可增至20亿人民币。
土储收购方面，远地步伐较同业慢，年初至今只购入总建筑面积15.5万平方米的土地。虽然新地块多数处一线城市，毛利率达20-35%，惟高地价或令远地选择其他渠道。
该行预料，远地将透过多项举措深化与中国人寿的合作，如中国人寿增持远地、低成本的资金支持、中长期与中国人寿就未开发项目的潜在合作。远地现价较2014年预测每股资产净值折让49%，2013及14财年预测市盈率为8.8倍及8.2倍，长期持有估值吸引。
花旗表示，禹洲(01628.HK)自上市以来，执行能力持续良好，并能完成销售目标。公司一直重点发展的海峡西福建市场，已发展得蓬勃。集团与合营夥伴的潜在合作，亦值得憧憬。其销售额已破100亿元人民币大关，2012-15年复合年增长率有望达29%，而且借贷成本在下降。该股现价较资产净值折让69%，明年预测市盈率仅3.3倍。目标价由2.9元微升至2.92元，重申买入评级。
（全文完）