作为一家跟房地产关系紧密的公司，按雪球列示数据，$长实集团(01113)$ 毛利高得惊人。2018年54.82%，2019年48.36%，2020年67.22%，2021年69.09%，2022年71.77%。这样的高毛利，明显超出内地房地产公司一大截。如$万科企业(02202)$ ，从2018年至今是逐年走低的，2022年只有不到20%。长实在疫情肆虐的近三年里，毛利更是明显超过之前两年，并且有逐年走高之势。长实逆天的毛利率，是一件看似奇怪的事情，有必要看个究竟。
搜索百度百科：毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。从长实2022年报中所列数据计算，2021年集团收入620.94亿港元，营运成本为393.33亿港元，毛利率为（620.94-393.33）/620.94,也即36.66%。2022年集团收入为563.41亿，营运成本为402.87,毛利率应为（563.41-402.87）/563.41,即28.49%。是我计算方法有问题吗？还是雪球列示的数据不准确？
再看看各业务板块收入和溢利情况，物业销售和物业租务中，溢利占销售收入之比较高，而酒店及服务套房业务、基建及实用资产业务尤其是英式酒馆业务溢利占收入之比不算高，总体上看去，很难相信这是毛利率能达到70%的样子。
还有，2018年集团溢利400亿，按雪球列示当年毛利率54.82%,之后又是房地产市场萧条，又是疫情，集团溢利下滑至200亿，毛利率反倒逆天增长至2022年的71.77%。凭常识感觉似乎是不太可能。
那么，还是雪球错了？或是我自己没有基本的财务知识，连毛利率都计算不对？请朋友们指教！预先谢过！