房产板块有点像传统仿制药板块，有些共同点：比如政策通过集采压制行业高利润，缓解国家整体医保负担；而政策通过集中供地+三道红线压低行业利润率，成长天花板加上低毛利，板块估值无法提升。如果行业最终保持3倍左右的杠杆及加上3%左右的净利，即不超10%的ROE，那估值提升难度大,加上不可能保证每个盘的赢利水平，如叠加周转率下降加上部分楼盘的亏损及融资利率上升，那就会拉低整体ROE，经营风险高。就像国内做仿制药的企业，估值就不会太高，仿制药企业的突破点在于依靠原料药规模成本优势以制剂低成本取得集采大订单、并向出口要利润及向创新药转型提升估值，总体难度大，竞争激烈。如果把房产公司当做仿制药企业，突破点在哪里呢？哪个才是房企中的$复星医药$、$恒瑞医药$？
创新药给恒瑞较高的估值，布局疫苗给复星带来短期市值翻倍。当第二赛道赢利规模及预期超过传统赛道，估值空间就会打开。华侨城前期已经投入500多亿的资金布局文旅，近几年受疫情影响，资产收益率不高,但从北京欢乐谷运营数据来看,未来空间很大。后续3年内预计再投入200多亿文旅项目，加上存量项目经营效益提升,合计营收预计将超过200亿，净利+折旧+摊销等合计将超过70亿/年左右的规模，这时估值预计将脱离传统房企标签，进入真正的文旅赛道。
( 改了个名，承认自己认知存在不足，这几个月折磨当作是一个教训吧。)