过去一年楼市的上涨很类似上一轮股市的杠杆牛市行情，从央行《2016 年上半年金融机构贷款投向统计报告》可以看到，
“个人购房贷款余额 16.55 万亿元, 同比增长 30.9%,增速比上季末高 5.4 百分点,比各项贷款增速 高 16.6 个百分点;上半年增加 2.36 万亿元,同比多增 1.25 万 亿元。”

这个数字说明了房贷在以30%的复利快速增长，根据统计局的数字，2016年1-5月份，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点；销售额3.68万亿元 



按照统计局的数字推测今年上半年商品房销售额大约4.4万亿元。
如果按照每年归还5%的房贷本金计算，如果没有新增房贷，存量房贷余额今年上半年应该减少16.55*5%，大约0.8万亿，而实际上增加了2.36万亿，也就是新买房的人增加了大约3.16万亿的房贷，3.16/4.4=71.8%，如果不考虑二手房增加房贷，新房的贷款比例高达71.8%。


实际上不可能油这么高的贷款比例，因为大部分二线城市的人买房，因为房子总价低，贷款比例不会很高，而商品房还包括商住楼和写字楼，贷款比例也有限制，可以判断二手房买卖增加了大量的贷款。


2008年4万亿资金流入，房子和股市都普涨1倍，这次大约一年5万亿的杠杆资金流入楼市，结果全国仅11的城市房价涨幅超过10%，还有15个城市房价下跌，剩下44个城市房价上涨小于10%


要知道这是在大量杠杆资金和低贷款利率共同刺激下，才这点涨幅，未来利率继续走低的可能行很小，而按揭贷款保持30%的增速还能多久？


一个很简单的复利计算，30%的增速计算，目前规模的按揭贷款，5年后增长4倍到64万亿，10年后增长16倍到256万亿，可以和整个M2规模相当了。


也就是说资金的供给不可能持续下去，那供给呢？
二三四线城市不谈了，每年差不多10亿新建住宅上市，即使是一线城市，虽然卖房的人不多，但是细水长流，我一个朋友移民加拿大oakville，买了320平米的别墅，不到500万人民币，而他准备明年回国卖掉天通苑600万的公寓。