用1个项目做模拟，算个账大家就明白：
1、假设土地10万平米，每平米土地1万/平米，总的土地款是10亿，7亿是借款，3亿是自有资金，3:7的杠杆很合理，由于项目公司借款，公司股权质押给了银行；
2、每平米卖2万/平米，项目总的货值是20亿，其中土地10亿，工程款4.5亿，税费利息3.5亿，销售费用和管理费用1亿，净利润预计1亿，净利润率5%；
3、现在售价直接从2万/平米下降到1.2万/平米，总货值从20亿下降到12亿，由于项目降价，工程款和管理费等并没有减少，利息一直也在增加，每年利息费用大概5000万，2年额外的财务费用增加1亿
4、项目公司净资产=12万元/平米*10万平米-10亿土地款-4.5亿工程款-税费3.5亿-销售费用管理费率利息1亿-1亿额外利息=-8亿，不计算银行贷款和自由资金投入，项目公司净资产变成负数，集团投入的自有资金全部亏掉，借款亏掉1亿，项目公司被查封，项目停工成烂尾楼。
看似3：7的杠杆率，70%的负债率很安全，房价下滑20%把本金投入全部吃掉，因为建成后的物业房价有杠杆，项目公司资不抵债。平安不动产投的那些明股市债项目就是这么套进去的。