南京金陵月华项目拿地8个月首开，拿地之后这8个月，南京豪宅市场下行明显。我曾担心这个项目要亏本，甚至销售困难。
之前也一直在庆幸，绿城转出了大部分股权给华发，仅仅保留了41％权益。
从目前开盘情况来看，超出我的预期。
1、首开时间符合预期，豪宅项目开盘通常慢一些，设计和展示区的打造都相对耗时间，而且又是两家开发商合作，需要磨合。
2、去化率和价格：
首开6、9、15栋，开盘时间24.6.28，开盘卖了75％，优惠后均价6.9万左右。
由于首开卖的不错，紧接着二开5栋，优惠后均价7.1万，42套认购了41套。
3、整盘价格预计：
未售楼座位置更佳，户型面积更大。预计沿江位置售价8万左右。项目可实现均价7.5万左右。与拿地测算基本一致。
4、现金流回正时间预计：
预计明年6月可以销售8成左右，现金流回正。
5、利润情况：
预计项目整盘利润率10％，归属于绿城利润4.6亿。
6、风险：南京近期放松规划限制，可以做客厅挑空，中海项目调规，产品降维打击。
总结：面对南京下行市场，还能取得比较好的利润，略超预期。查看图片