本文是2024年4月27日所做直播文字纪要，之前已经写了绿城主要业务介绍、绿城的真实净资产，这篇写一下绿城中国24年的资金压力情况。
一：24年交付面积估算：我根据年报梳理了各年的交付面积，24年官方指引交付1268万平米，我预估会提前交付一些项目，平滑报表利润，大约284万平米，合计约1550万平。
二：绿城支付权益工程款估计：
1）交付资金流出：预计24年绿城权益支付工程款530亿左右，交付支持压力仍处于较高水平，25年后会逐步减少。
2）测算依据：项目的工程款一般是按照进度支付60-80％，工程完工支付总包产值80％-90％，质保结束支付5-10％尾款。根据这种假设，假设T年交付，T-2年支付总工程款5％（项目刚开工，仅结构施工，需要支付的工程款比较少），T-1年支付总工程款15％，T年支付总工程款60％（精装、景观、安装施工，支付的工程款多），T+1年支付总工程款20％（交付总包结算需要一定时间，包括部分尾款）。
三：融资现金流情况
23年集团层面借款（债券、永续债、信托融资、其他借款）减少100亿级别。项目借的开发贷不好对比，因为合并报表的项目有变化，集团层面借款难度的增加，肯定给绿城增加了些压力。
24年的融资压力仍然不小，目前看，集团层面的借款量仍然会持续减少。
四：销售回款
22年权益销售1224亿，23年权益销售1276亿，预计24年权益销售基本与23年持平。
受益于绿城22和23年持续拿地，截止4月底，绿城权益销售371亿，同比减少16％。为10强房企最优水平。压力相对其他开发商稍小。
五：拿地支出
23年绿城权益拿地620亿（这个与公司口径不一样，是把信托占股算回绿城后的数额），24年估计拿不了这么多了，因为信用债不大好发。21年项目交付支出有比较大，正常情况估计权益400亿左右土地款应该是可以拿的出来的。
六：总结
现金流分析，说实话，我也分析不太透彻，而且我也相信没有人能完全看明白。毕竟今年融资难易、销售流速影响很大，也很难做出可靠的预测。
大家可以通过几个层面去观察、1、员工工资是否推迟发放2、在建超高层是否停工缓建3、交付项目是否普遍降低标准4、是否有大量非合理性工抵5、是否以非合理价格甩卖资产。这些是现金流紧张的一些观察指标。
目前看，部分项目仍在提高标准，比如杭州海棠三子；项目交付品质仍然很好；温州鹿城广场超高层和青岛深蓝中心超高层仍然以较快速度建设；暂时看不到资金特别紧张的情况。
未完待续~下一篇，绿城24年中报和年报利润预测。
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