万科的经营性资产包括四部分：
1 物业服务
万物云总资产393亿，净资产182亿。
2 物流仓储
万纬物流累计开业的可租赁建筑面积1002万平方米，按照 华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书， 底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元，往高算每平米5000。那么万纬物流总投入500亿。
3租赁住宅
主要是泊寓，2023年总营收34.6亿。
财报中提到了一块使用权资产，账面值290亿，也就是租了290亿的房产，大部分用于长租公寓出租，此外应该还有其他的自有房产作为泊寓出租，姑且算200亿自有+300亿转租
4 商业
包括万科商业和印力，印力管理的总资产大概1000亿，是不并表的。
1300亿投资性物业里的，包含了万科商业，还包含部分物流仓储。
此外这几年折旧应该也有几百亿。
加一下：万物云393+万纬物流500+泊寓500+印力1000+投资性房产1300+折旧，大约差不多4000亿。