另类资产管理才是未来
$润泽科技(SZ300442)$的IDC/AIDC非常类似于物流地产，通过买地、建设、出租最终获利，和房地产一样有重资产、高杠杆的特征。国外主流的做法，是将这些收益稳定的物业资产打包，通过不动产信托投资基金、私募股权等形式出表，企业负责物业管理并分享一小部分收益，风险则由投资人承受，这属于另类资产管理的范畴。他有一个特征就是“赢家通吃”，优秀的投资和运营管理能力如果叠加上强大的资本化能力，会让资金成本稳定又低廉，使企业的规模迅速扩大产生垄断效益，龙头企业甚至能占据50%以上的市场份额。
我国基础设施REITs这几年开始大力发展起来，加上算力需求的突然爆发，IDC行业也会带来竞争格局的变化。这方面的代表美国可以看$黑石集团(BX)$ 、数据中心的代表则是$易昆尼克斯(EQIX)$ 。在中国GLP不仅是物流地产的绝对龙头，同时近几年也在大力发展数据中心，各家都希望抢下这一算力变革时代的红利。
跟踪变量
润泽科技能否成为这样的公司，当前来看并不清楚。要从众多竞争对手中脱颖而出，必然会有一些关键性的能力和标志事件，跟踪这些标志可以作为是否需要持有等待的参考依据。
1、投资能力
选址和拿地能力，这是毋庸置疑的第一能力，没有这些优质出租率的物业就不存在，也就没有后续的故事，这方面润泽可以说做的已经很好，甚至带来很多造假的质疑，持续观察新物业的出租率数据来判断投资能力的梯队。
2、物业管理能力
高标准、适应新市场、高毛利客户的个性化服务是非常重要的，这方面往往不比谁成本更低，优质客户更在乎好的管理能带来的经济效益提升。比如GLP当年牺牲出租面积，将物流园的出入车流分开，极大提升了电商时代的车辆快速进出库效率，即使面积单价大幅提高，依然占有绝对优势。AIDC刚开始发展，液冷、绿电等目前还看不出这种对客户效率的提升，这就看不久的将来谁能提出更有利于客户的新型管理模式。好的模式可以获得更多的溢价，可以追踪毛利率。
3、资本化能力
出表的速度和规模将带来最终的赢家通吃。2020年光环新网也有消息说要发行REITs，结果最终不了了之，其他竞争对手目前也没有成功的案例。润泽科技这次据说已经上报了REITs的申请，一旦成功后续几个优秀的物业都能马上复制，快速提高扩张能力同时大幅降低负债。REITs发行速度一定要快过所有其他竞品对手。