吾悦广场运营成本分析
此文作为《吾悦广场数据分析》网页链接，补充分析。
由于吾悦广场大多都是下半年开业，如果以年报作为基准分析会有偏差，需要以完整的运营年度作为分析对象。2020年半年报最为可信。因为新城上半年只开业了一个哈尔滨吾悦广场，还是轻资产的。
2020年半年报吾悦广场及新城控股大厦B座的租金收入为21.4966亿。去掉刚开业的哈尔滨吾悦广场租金收入0.16857亿。
吾悦广场：46+16=62座（已去掉新开业的哈尔滨吾悦广场）。
新城控股大厦B座：1座。
计算用的租金收入=21.4966-0.16857=21.328亿。
半年报成本:6.1498亿。
一个吾悦广场全年的运营成本约为：6.1498×2÷（62+1）=0.1952亿。
比如武进吾悦广场，建筑面积约14.22万平米。比一般8万平米的吾悦广场大一些，就算他的运营成本为0.4亿，那么他的毛利润率也高达：【2.07（2019年租金收入）-0.4】÷2.07=80%，毛利润1.67亿。毛利润率高达80%。
再比如新开业满一年的玉环吾悦广场，所在城市人口40万，建筑面积8.723万平米，可供出租的面积为5.5558万平米。2018年12月开业，2019年租金收入为0.802亿。
毛利润率为：【0.802-0.2】÷0.802=75%
吾悦广场的毛利润率非常好，公司平均毛利润率为71.69%（2019年年报）。根据公司公布2019年商业物业租赁的净利润率40%计算。相关的其他费用占比约30%。
推演2020年的租赁收入为55亿，96个商业项目的运营成本约为：63×0.2+8×（0.0167×4（月数））+6×（0.0167×3个月）+8×（0.167×2个月）+11×（0.0167×1个月）=13.8859亿，取整14亿，其他费用占（销管财）比30%，即16.5亿，那么总成本为：35.7亿，净利润率为：（55-30.5）÷55=44.45%。
今年吾悦广场及新城控股大厦B座的净利润约为24.5亿元。如果考虑到疫情减免租赁以及轻资产项目的影响，利润至少也有20个亿。届时净利润率为36%。
2019年新城结算面积为1149.1875万平米，结算金额为1331.8221亿。归属于新城的约850亿。权益比64%。住开业务净利润为84亿。
2020年住开结算面积2232.5万平方米，平均销售价格1.07万/平米。则结算金额约：2388.77亿，归属于新城的约1528亿。按照9%的净利润率计算，净利润为137亿。商业租赁业务净利润为20亿。重估价值30亿。
2020年新城控股妥妥的净利润不少于170亿。
最后这张表来源于坚定的价投。@坚定的价投 。