受到今年国内房地产市场调控升级以及香港抗争影响，内房股的表现都普遍不好，以碧桂园$碧桂园(02007)$为首的龙头房企目前的估值都偏低。但无论是从基本面或是价值面来看，这些优质房企的发展态势还是非常良好的。下面我们分别从这两个面向分析碧桂园的投资机会。
1. [基本面分析] 拿地力度不减，业绩持续向好
首先，今年上半年拿地规模持稳，全年权益销售金额可望突破18年规模。今年三月以来土地回暖，碧桂园等龙头房企的拿地积极性也持续加强，碧桂园1-6月累计拿地981亿元，以2924万平方米占据国内房企拿地榜首。综合考虑18年和19年上半年已开盘项目，以及19年上半年新增拿地，2019年全年归属公司股东的权益合同销售金额有望超过5600亿，相比18年的5019亿多出至少10%，这也为往后几年的收入提供有力的保障。
第二，自主与合作拿地并进，土地储备规模稳健上升，收入与核心业务利润高速增长。尽管从18年开始，政府加大对房地产调控的力度，行业整体收入与利润增长变缓，但公司自16年开始加大对外合作拿地的力度，土储规模开始大幅增长，从当年的1.66亿平方米到19年上半年的2.63亿平方米，年均复合增长20%，这也说明为何过去三年公司的收入和核心业务利润能够实现年均30-40%的增长。在土地获取的地域方面，公司也不断加大对广东省外项目获取的力度，省外土储的占比由14年的68%一路增长到19年的79%，说明公司项目获取的地域更多元化，也更能抵御项目过度集中所带来的市场与政策调控风险。
第三，经营现金流近三年为正，运营与财务内控能力强。国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张时常处于现金流紧绷状态，多数公司净经营性现金长期为负。碧桂园近三年经营性现金流皆为正，在一定程度上反映公司在运营、营销与财务上强大的内控能力。另外，18年财报显示，截至2018年12月31日，公司现金余额约为2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%，这也是公司安全运营的压舱石。
第四，净借贷比率持续下降，流动比率维持平稳。过去几年公司一直致力于降低净借贷的比率，从15年的60%一直降低到18年的50%，一年内偿还的短期银行贷款数额也不断降低。同时，公司的流动比率也一直维持在一个比较健康的范围（1.1~1.3）。这些都很好的反映管理层为了改善公司财务状况所做的努力。
2. [价值面分析] 股价已低于安全边际值，在外部风险可控的情况下可考虑买入
从价值面来看，碧桂园近期的股价已经远低于安全边际值。比较公司过去五年的PE值可以发现，除了16和17两年房地产市场因为行情较好，PE值位于11-12倍的区间外，其他几年PE值都在7上下徘徊，最低约6.5。如果拿目前的股价10.38港元除以我们预测的19和20两年的每股盈利（19年2.05港元、20年2.32港元），两年的PE值分别只有5.1和4.5，远低于历史平均。如果从PB值来看，两年对应的PB值分别为1.4和1.2也都低于近三年的数值。综合以上分析，我们判断公司未来一年合理的价位（内涵价值）大约是13.5港元/股（对应6.75的PE），安全边际约12港元/股（对应6的PE）。目前股价确实处于一个严重低估的范围，在外部风险可控的情况下可以考虑买进。
除了吸引人的股价，公司目前5.6%的股息率也是相当不错的。而且基于对未来业绩的看好，公司预计仍会维持目前的股息派发水平。
3. [风险提示]
如果国内房地产市场调控进一步升级或是香港因为长抗争导致增长失去动能，都有可能导致公司股价或分红下行。另外，公司因为有未偿还的外币借贷（主要是美元、港币和林吉特），所以外汇风险也是必须考虑的。建议投资者需密切关注这些经济因素的动态。
提示：以上分析为本学院及作者对市场的观点，仅供学习用，不构成财务咨询内容。建议读者投资前进行深入的调查，并考虑投资承受能力，再做出最终的投资决定。