$融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$ $中国海外发展(00688)$
2023年底，市值110亿港币、股票价格2.1元的融创中国是一个极为优质的看涨期权。
融创中国财报的细节不重要
融创中国目前有超过万亿的资产规模，大部分资产是一二线城市的房地产和土地。
在融创中国销售规模大幅降低，债务重新安排，只有110亿市值的情况下，报表的细节不再重要。
我们需要关注的是：
融创的流动性能不能恢复？
融创的销售能不能好转？
一二线城市购房者的信心能不能改善？
一二线城市房价能不能涨起来？
2001年互联网寒冬的启发
互联网从上个世纪90年代开始兴起，在本世纪初互联网行业极为火爆，新浪、搜狐都在世纪初上市，2001年互联网行业持续亏损无法盈利的问题爆发。
互联网公司为了维持网络运营和吸引流量消耗了巨额资金，伴随着巨额开支的是微薄的广告收入。
在2001年的时点上，除了在网页上贴广告赚点微薄的广告费之外，所有的互联网公司都不知道怎么才能赚到钱。
头部互联网公司新浪、搜狐的股价暴跌到1美元以下（之前新浪股价曾经达到30美元以上）。
在2001年的时点上，没有人知道互联网公司怎么才能赚到钱。
但是所有人都知道，互联网会改变人类生活的各个方面。人类社会对互联网公司的业务有着极强的需求。
然后呢？
2002-2003年，新浪、搜狐涨了几十倍！
客观的市场需求
从全国范围来看，2023年常住人口城镇化率65.2%”，远低于美国的82.7%日本的91.8%。
国内还有很大的城市化空间。
从一二线城市看，人口超大城市化是未来发展趋势。
生活上看，大城市行政级别高，天然汇集了优质的医疗资源、教育资源、文化资源和交通资源等非市场化资源。
就业上看，小城市产业单一，必须依赖于少数具备竞争力的企业才能存活，如果主要企业失去了竞争力，整座城市就会趋于衰败。
大城市有比较大的市场规模和人力资源规模，规模产生了分工，分工产生多样化、提升了效率降低了成本。因此有竞争力的企业和产业必然分布在大城市。
大城市成了受过良好教育的劳动力最好的就业地，人口也因此持续涌入。
融创中国的土地资源主要分布在一二线城市，融创的土地资源价值会受益于大城市人口的持续涌入。
品学兼优的学生也不及格
2021年开始，某中学对学生开始统一试卷考试。
第一年考试，很多基础很差的学生不及格。
第二年考试，很多以前成绩不错的学生不及格。这些学生有的习惯不太好，喜欢学习的时候踢足球、看歌舞表演，或者一次报考30门课。
老师把成绩报到校长那，校长说，谁叫他们不好好学，那个叫恒大的同学学习的时候居然还看美女歌舞表演。老师犹豫了一下，心里话没说，恒大同学是不好，但是试卷真的太难了。
第三年考试，最优秀的同学万科也有几门不及格。
这个万科同学学习努力、成绩特别好，是个德智体美劳全面发展的好同学。
业余时间喜欢跑马拉松锻炼身体，平时拿着《王阳明》天天修身养性，还把修身养性的经验总结了下来，名字叫《九阳真经》，隔壁那个叫MBA的同学说，洋鬼子叫这个东西《公司治理和企业文化》。
对了，万科同学还是文艺青年，以前还办了个小刊刊《万科周刊》，年轻的男生女生特喜欢它。
现在最优秀的同学万科也有几门不及格。校长看了，会有什么想法？学生都不及格怎么办？都退学？学校还办不办了？
短期解决不了系统工程的问题
大家有目共睹的是，过高的房价会大幅削弱城市竞争力，拉大贫富差距。
但地方政府发展经济的过程中对土地收入依赖过大。
整个地方政府经济不但依赖卖地，更依赖以土地为抵押物的银行贷款，地方政府目前欠债60万亿。
只有逐步让政府从“卖地财政”走向以税收为基础的财政，建立适应国情的新型土地不动产税制，对土地保有、流转及其收益环节的税收制度进行整体构建、系统的改革。
只有理顺央地的责权事权，才能构建健康的经济发展框架。
这都不是短期能完成的。
短期看，房价与地价的缓慢上涨是个多赢的局面。
融创的吸引力
从本质上看，融创中国：
是一个陷入短期流动性困境的企业。
是一个高杠杆的类金融企业（几千亿的国内外有息债务需要偿还，股东权益价值110亿，N倍杠杆）。
是一个不受资本充足率约束的类金融企业。
是一个资产定价不受约束的类金融企业。
这生意模式可比金融企业的生意模式强多了。
融创已经完成了短期的债务安排，偿债高峰在3年以后，也就是说，在最严酷的市场环境下，融创的股票是一个3年期的看涨期权。
2元钱的期权费，标的资产大概率上涨，上涨空间还可能超出我们的预期。
这难道不是一个极具吸引力的看涨期权？
在严酷的市场环境下，最优秀的万科同学都快倒下了，春天还会远吗？