问题1：对地产模式过度依赖
特色小镇建设中出现了一哄而上、定位雷同等现象。其根源在于对房地产模式路径过度依赖，其商业模式甚至是“以特色小镇之名，行住宅开发之实”。特色小镇需要聚焦于可以支撑当地经济长远发展、有竞争优势的特色产业，如医康养、旅游、金融、高端装备等，以此促进产业转型升级，进而成为经济发展支柱。
目前特色小镇多以房地产开发为主，“房地产化”非常突出，土地成本被节节拉高，特色产业则难以实现，农民利益无法保障。开发商拿地难，就以特色小镇为由跑马圈地盖房子，地方政府又急于打造特色小镇，部分质量不高、题材空泛的特色小镇仓促上马，这就背离了初衷，拉高土地成本，带来新的房产库存。
诚然，过度的“房地产化”绝非正确发展方向，但我们也应认识到，在合理范围内对住宅用地松绑，能有效激发社会资本的活力，促进特色小镇的发展。因此过度的房地产化应坚决杜绝，而合理的商住配套应酌情支持。但随之产生的问题是土地政策能否提供支持？
成功的特色小镇典范没有依靠房地产驱动，比如杭州的“梦想小镇”“云栖小镇”，依托的是杭州信息产业和互联网先发优势；苏州“刺绣小镇”、绍兴“黄酒小镇”、漳州“古琴小镇”等则是在传统村落格局和优美自然山水的基础传承优良的历史文化……
问题2：土地政策支持不足
特色小镇的建设必然会出现与土地相关的问题。特色小镇土地性质复杂，既有国有建设用地，也有集体建设用地和农用地。如何妥善处理好各种性质土地之间的关系，提高利用效率，解决特色小镇新增用地需求大、存量土地利用率低、土地结构不合理等矛盾对特色小镇的开发至关重要，因此，有效处理好集体土地的流转问题、实现集体土地的合理利用也是土地集约发展、推进特色小镇培育工作的重点。
现有的土地政策仍旧存在不少限制，导致农村土地市场具有较大的限制性和不确定性，无法真正推进其流转和置换，降低了企业参与特色小镇建设的积极性。因此，如果能在法律法规制度上有所创新，对特色小镇的培育有重要的推动作用。其中，重庆“地票”模式，给统筹城乡用地的制度创新带来了不少启示。将农村闲置的宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、公共设施用地等集体建设用地复垦为耕地，能盘活农村建设用地存量，增加耕地数量。按照我国土地用途管制制度和城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的要求，增加的耕地数量可作为国家建设用地新增的指标。重庆新增指标的节余部分（优先保障农村建设发展后的节余指标）就形成了地票。按照增减挂钩政策，地票与国家下达的年度新增建设用地指标具有相同功能。通过交易，获得地票者就可以在重庆市域内，申请将符合城乡总体规划和土地利用规划的农用地，征转为国有建设用地。
要解决特色小镇的用地问题，首先要坚持产城融合原则，以城镇为基础，承载产业发展;以产业为保障，建设基础设施，完善公共服务，吸引更多农业转移人口。依托建制镇建成区拓展，避免离开建制镇新开辟特色小镇规划和建设区，从而避免占用更多耕地。其次坚持城乡一体，村镇联动严则。鼓励集体建设用地以入股或租赁等形式参与特色小镇项目，分享特色小镇发展收益，保护农民的合法权益。鼓励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等改革。坚持激励和约束并举的原则，建立用地长效机制。借鉴浙江创建制的做法，对完成规划目标的小镇进行奖励，对未完成规划目标的小镇进行惩罚，有利于实现用地目标，提高用地效率。