$大商股份(SH600694)$ $天虹股份(SZ002419)$ $高鑫零售(06808)$
什么是投资性房地产？投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。在非房地产企业中，用于出租或资本增值的房产、土地使用权属于投资性房地产。需要注意的是，根据我国会计准则房地产企业中投资性房地产，只有已出租或确认仅用于出租的房产、土地使用权才属于投资性房地产，其他用于增值的房、地均归类为存货。
那么，一个公司持有投资性房地产会如何影响估值呢？
第一、从资产负债表的角度，投资性房地产一般会直接带来收益或者有相对明确的处置价格，因此其相对于固定资产（机器、设备、厂房）有较好的流动性或保值（增值）率。因此，估计资产质量、清算价值时对于投资性房地产的估值会比固定资产高很多。当然，作为上市公司肯定也知道这一点，因此可能通过操纵管理层意图、对外合约等方式将自用房产转为投资性房地产。在阅读财务报告时需要详细阅读、分析相关披露。
第二、从利润表角度，投资性房地产形成的损益属于（其他业务）收入、（其他业务）成本。如果使用折现法估值，这部分利润可能会乘上相应的倍数，因此需要分析者详细考虑这部分业务的可持续性，必要时，应将该部分收入成本剔除。
第三、会计政策选择影响。从目前国内的实际操作来看，投资性房地产绝大多数使用成本法计量，投资性房地产不仅无法升值，还会每年计提折旧。因此，如果对于使用成本法计量的投资性房地产，实际价值可能相较于账面价值低估。同时，虽然会计准则给与公司变更投资性房地产计量方法的选择权，但由成本法计量转公允价值计量的差额转入留存收益，并不影响当期的利润表，因此管理层不会有动力去变更会计政策。管理层更愿意出售该投资性房地产（产生巨量利润）。
最后，对于持有投资性房地产的公司估值需要考虑重要性，如果投资性房地产占比非常低、或者其带来的收入、成本对利润表影响极低，那么花费大量时间研究其影响是不合适的；反之如果其占比高、影响大，那么详细阅读相关资料、附注是非常有必要的。
（以上仅为作者个人对会计准则、税法、估值的理解，不能替代任何对会计、税务、法律的官方解读，也不构成任何投资建议。）