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南京新百主要业务为商业（包括餐饮服务），2013年商业占营收比例达到87%。另外，公司在积极谋求转型，一是通过线上经营提高购买量和用户体验；二是学习英国百货的方法，提高自营比重，提升毛利率和品牌管理水平。目前这一转型还在积极的进展中，为公司未来发展带来了广阔的想象空间。

三胞集团及其一致行动人合计持有公司26.86%股权，在今年6月发行股份购买国贸中心资产及募集配套资金后，三胞占总股本比例将变为35.37%，仍为公司第一大股东，对公司实质掌控。三胞集团旗下独资及控股企业超过100家。

公司2013年营业收入33.53亿，净利润1.35亿。2014年经营目标是营业收入38亿元，利润总额1.65亿元。南京新百主要经营三块业务：商业（包括餐饮服务）、工业（生物制药及销售）和房地产业。2013年占主营业务收入比分别约为87%、6%、6%。

1. 百货业务得到资产注入，提升价值

商业类（包括宾馆餐饮）2013年营业收入27.9亿，毛利率18.94%，有4家店。

南京新百商城（中心店）2013年营业收入18.04亿。2012年8月完成相关楼层改造，压缩低坪效品类，定位大众消费。中心店业绩同比增长12.42%。2014年6月，公司向三胞集团定增购买兴宁实业和瑞和商贸100%股权（资产为南京国际贸易中心，建筑面积逾2万平米），国贸中心是新街口区域入住率最高的高档写字楼，注入南京国贸助力新百中心店成为新街口单体面积最大的商场，巩固商圈优势。国贸中心主营业务为自有物业的租赁与管理，只收取租金，并负责维护。兴宁实业13年实现收入560万，净利润-338万；瑞和商贸13年实现收入21.47万，亏损320万。长期财务状况不佳，主要由于所持物业的主要承租方为曾经的关联方，导致签订的租金价格显著低于市场公允租金水平。此外公司所持物业自2013年5月开始装修改造并停止对外出租。

南京东方商城09年与金鹰签订资讯管理服务协议，托管期4年，13年7月并表。10年亏损，11、12年分别贡献投资收益2500万、3000万，并表日至13年底，营业收入2.08亿，净利润1156.43万元，2118.8万元计入未分配利润，定位中高端。集团2014年2月收购IFC（南京国际金融中心，总建面10.9万平米，商业2.75万平米，办公楼7.27万平米），将与东方商城打通，构建东方弗莱德，实行双品牌运作。未来东方弗莱德完成注册，开店营业，甚至在南京之外开店，公司都会及时公布。公司透露2013年东方商城的租金收入好于金鹰，不到7000万。

芜湖南京新百商城2013年营业收入7.5亿，净利润-1732万元。主楼引入五星级酒店——金鹰国际酒店。裙楼百货面积42000平米，酒店面积46000平米。12年百货通过调整加大服装、化妆品经营比重，提升收入及毛利水平，但是酒店在反腐压力下收入下滑。芜湖新百12年并表，带来营业收入7.27亿，非经常性收益8506.53万元。

新百淮南购物中心2014年4月开始试营业。

公司在南京的两家店——新百商城和东方商城位于南京唯一商圈新街口的核心区域，具有较高的价值。2013年同店增长情况高于同业10%的水平。中心店的客单价约为600元，坪效超过3万元；东方商城坪效接近2万，芜湖店坪效1万4。根据安居客上的信息，南京新街口同等地段商铺售价4万元/平米，写字楼约为2.7万元 /平米，写字楼售价国贸中心预估值9.6亿元。公司在南京的物业价值约为67亿，加上芜湖店合计超过70亿。

对于并购国内其他百货公司，公司认为时机还没有到。目前很多百货只关心物业，不关心经营，会继续下滑。再过两三年，公司也积累了一定的百货管理经验，再考虑收购。

2. 地产业务贡献现金流和利润，是未来发展的基础

地产业务2013年营业收入2.06亿，营业成本1.70亿。主要有两家公司：南京新百房地产开发有限公司净利润-620万（10-13年期间没有开发新项目，只是前期剩余少量库存，然而人工、管理成本等固定支出依旧存在）。盐城新国房地产开发有限公司净利润630万。（主要负责龙泊湾项目，13年前未实现收入一直亏损）。

南京新百房地产开发有限公司拥有南京地标性建筑物之一“南京中心”60层的写字楼、南京河西300亩土地及盐城内湖港126.76亩土地。

南京中心是新街口核心物业，可出租面积7万平米，12年日均租金4.36元/平米，物业费0.73元/平米，盈亏平衡点出租率约为50%。2013年南京中心引进新客户32家，新增出租面积1.6万平方米，出租率达90%。2013年南京中心租金收入2000万。

河西项目新百新城小区拟建总建筑面积269774平方米，可售面积19万方。定位于高端公寓，包含四块地块，A地块十一栋住宅楼，B地块七栋住宅楼，C地块商业公建面积大。该项目已经和市机关幼儿园、北京东路小学签约。房型包括105平米、120平米、140平米三种，主要是改善型住房。新百新城项目300亩储备土地，地是十几年前拿的，当时拿地成本4.83亿，但由于不断延长年限，补缴土地款，目前楼面地价8000元。由于项目预计售价与低价有较大利润空间，公司考虑用精装修来尽量避免缴纳更多土地增值税，预计该项目包含精装的单方成本为15500元，公司预计销售价格为28000元，不过周边的仁恒江湾城三期开盘27400元，新百新城理应对仁恒有所折价。

新百新城小区西南侧靠近奥体中心，交通便利，地段优越，需求不成问题。南京高校每年会吸引4万外地人留下，对苏北和安徽地区也都有吸引力。南京预售条件是地面以上完工六层，销售备案价有限制，按揭贷款条件较宽松。预计该项目如能按公司所愿与2015年底交付首期住房，则可带来约9亿元收入，整个项目预计四年开发完毕，可带来销售收入61亿元。按净利率17-19%算，一期可以结算可实现净利润2亿元，整个项目带来净利润10-12亿元。

龙泊湾项目集商、住、办公于一体，规划总面积22万平米，江苏盐城龙泊湾楼盘是盐城首个纯平层大户小区，龙泊湾一期已建3栋，部分已交付，实现收入2.05亿，净利润630万。由于盐城限价，该项目不怎么赚钱。

3. 收购英国HOF，百货运营模式改变仍在探索中

公司对百货行业未来的认识。随着中国经济增速放缓，社会零售增长放缓将成为常态。虽然电商对传统渠道造成了冲击，但是电商毕竟提供了一种渠道，没有电商渠道的价值也在下降。纵观国外发展历程，百货已形成稳定业态，百货最终肯定会在渠道中有一席之地。中国百货的联营模式有弊端，招商有问题，公司将向现代百货转型，提升经营商品和品牌的能力，同时依靠并购发展百货连锁业务，发展整个体系。

2014年4月，公司以15.6亿人民币收购Highland集团89%的股份。HIGH集团在2006年收购了House of Fraiser集团母公司全部股权，后者品牌有165年历史，拥有59家门店，是英国和爱尔兰的高级百货商场，有网上商店，实现多渠道发展，市场份额居英国百货行业5.9%。产品包括女装、男装、时尚配饰、美容及家居用品。HOF采用联营、买手和自有品牌混合的商业模式，2013年销售占比分别达53%/33%/14%。以物流为主的销售费用率高达45.1%，导致13年亏损840万英镑。未来资本开支主要集中在物业装修和多渠道销售系统。

收购HOF是新百转型的催化剂，对新百带来两个好处。

一是收购HOF的估值远低于同业。HOF由于IPO的不确定、估值的不确定和股东是否退出的不确定，虽然投行估值2.5亿英镑，但新百最终以全部股权1.7亿英镑的价值收购了HOF公司89%的股份。另外，HOF于2011年5月发行了票面利率为8.875%，期限为7年的利息债，导致公司整体财务费用较高。新百入主后可以通过将资产抵押给中国的银行，将债务利率替换到5%以下。每年节省财务费用接近1000万英镑，折合人民币1.03亿元。

二是HOF的电商业务，以及买手制和自有品牌的运营在英国发展的比较成功，可以帮助新百将这些方法移植到国内。英国零售市场的经营非常注重细节，去年产值180-250亿英镑，增速2.2-2.4%，和HOF线下店增速一致。同类型的公司JohnLewis有40家门店，经营品类由服装转向家居。HOF在服装类型中占优势地位，在连锁中排名3-4。未来将降低联营的比例至45%。在线上，公司的客户体验非常好，有最先进的物流系统，通常每天下午三点至十点的下单率最高，在第二天中午就可以送到客户手中或到店取货。由于服装退货率很高，顾客可以在线下同时退货和换货。

目前全球网络销售的增长率远远高于实体店，HOF网络销售增长率在40%；百货自营模式有助于提高毛利率，避免“千店一面”。HOF自有品牌的毛利率在50%以上，自购品牌在40%左右，代销品牌的毛利率在20%左右。公司认为百货经营分资源型和管理型，中国的百货经营主要是依赖资源，但这一比重在降低。如果新百能够逐渐提高管理能力，增加自营比重，就有能力收购其他百货，解决规模问题，提升公司价值。

未来新百联营和买手的比例还在规划中，因为买手制建立起来非常不容易，招人容易，但是建立信息系统需要经验，英国的经验也不能直接拿到中国来用。我们要学习的是英国的方法、管理系统和理念。收购HOF以后也可作为海外代购和国外购物旅游的渠道。

HOF目前有16个自有品牌，涵盖全系列，体系完善。在中国运营的子品牌会做改进，适合中国消费者。也会以HOF为渠道，引进英国品牌。英国的百货是全租赁物业，平均还剩下35年的租赁时间。动销率为95%，圣诞季存货压力会大一些。

现在自有商品的30%来自于中国，未来会扩大比例，控制成本。改款若由同一个供应链做也会控制成本。也可以成为品牌运营商，提高中国设计的比重，多渠道推广。

公司对HOF管理层会实行激励计划，收入与EBIT等指标挂钩。也会派既懂财务，又懂英国的人进入管理。公司预计2018年线上收入7亿英镑，总收入20亿英镑。

HOF可以考虑海外资产单独上市，二次融资。明年会启动这方面的研究。按16、17年的业绩测算，股权价值不低于3.5亿英镑，已经是目前收购价的2倍。HOF之前股东没有投入，未来存在资本金投入和激励机制投入。

公司目前融资方式都来自于信贷款，未来会拓宽融资方式。一是由于资产还没有任何抵押，所以融资能力毋庸置疑；二是收购国贸中心带来的配套融资有2个亿；三是未来地产进入项目的稳定期，可以加快资金回笼，通过股权转让的方式一次性实现；四是还可以发行股份融资，进行海外融资等。所以对财务费用侵蚀业绩不必过于担忧。贷款大部分是给房地产项目，商业业务的现金流是打平的。

关于百货的O2O转型。2013年1月，三胞集团将商圈网15%股权转让给公司，转让价格1500万。商圈网由集团发起，联合新街口商圈核心百货股东，提供多种融合线上线下的产品和服务。（新街口商圈面积1.2平方公里，日均客流量40-50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。）比如为商家提供线上线下结合的电子商务平台，为消费者推荐就近消费项目和服务，智能支付，精准营销。2014年4月，公司按持股比例对商圈网增资3635.6万元，收购麦考林63.7%的股权。麦考林从邮购业务开始扩展到电子商务平台以及线下实体店销售。70%自有品牌，50家直营店，190家加盟店，13年收入8700万美元，净利润亏损2661万美元。麦考林强大的后台及运营经验，利于构建网上交易平台及配套服务。商圈网目的是为新街口商家提供服务，掌握入口。但是目前定位还不明晰，对商家影响也不是特别明显。

总结

百货是公司的主业，公司陆续收购商圈网、麦考林、英国百年百货老店House of Fraiser，积极谋求转型。一是通过线上经营提高购买量和用户体验；二是学习英国百货的方法，提高自营比重，提升毛利率和品牌管理水平。目前这一转型还在积极的进展中。

随着公司收购国贸中心并与新百商场打通，收购国金中心并与东方商场打通，构建东方弗莱德，公司百货的物业价值将得到进一步提升并有望市场重新认识。同时，公司在河西的优质地块即将带来巨额利润，为公司长期发展打下基础。