贝壳旗下贝好家参与北京土拍，透露出了公司切入房地产开发行业的决心。在楼市不景气的背景下，贝壳逆势入局会是一步好棋吗？
一直处于下游环节的贝壳，迈出了进军上游房地产开发的关键一步。
3月15日，北京顺义两宗宅地顺利出让，分别为M15号线河东站A地块及顺义区新城23街区空港六期项目。其中空港六期地块热度空前，吸引了三十余家企业参与摇号。
值得关注的是，在这三十余家企业中出现了一个新面孔——贝好家（北京）置业有限公司（以下简称“北京贝好家”）。
据悉，北京贝好家是贝壳宣布成立“贝好家”事业部后成立的地区公司。2022年7月，贝壳将“一体两翼”升级为“一体三翼”战略，新加入的“一翼”就是贝好家业务，意在拓展房地产开发业务。此次参与竞拍虽未拿下该地块，但贝壳进军房地产开发行业的号角显然已经吹响。
事实上，过去几年，房地产开发行业并不景气。贝壳选择在此时切入新赛道，一方面，公司本就积累了海量的客户资源，也更了解客户的购房需求。对贝壳来说，其可以实现从拿地、产品定位、产品配置以及后期营销等，由客户需求出发形成定制版的住宅社区，传统地产开发商难以匹敌。加上公司的家装等业务，可以实现产业链上下游的协同发展。
另一方面，优异的业绩表现、充足的资金是贝壳发展房地产开发业务的底气。3月14日，贝壳公布的2023年业绩报告显示，2023年，贝壳总交易额（GTV）为3.14万亿元，净收入为77.77亿元，净利润达58.90亿元。四季度，贝壳剔除客户备付金的广义现金余额高达790.7亿元。
贝壳在土拍市场高调露面。
3月15日，北京举行了3月份首场土拍，两宗宅地均位于北京市顺义区，共计成交金额为17.9亿元。
其中最吸睛的是顺义区新城23街区空港六期项目，开拍前该地块就吸引了37家房企报名，线上报价就触及地价上限，开拍后直接进入摇号环节，最终由北京建工集团旗下子公司以11.67亿元摇号竞得，溢价率15%。
参与竞拍的37家企业众星云集，包括中铁、中铁建、保利、中海等央企，首开、建发、金隅、天恒等地方国企，以及龙湖、上海大华集团等民企。值得关注的是，北京贝好家也参与了竞拍。
企查查显示，北京贝好家成立于2023年9月，由贝翼创业投资基金管理（海南）有限公司（以下简称“贝翼创投”）100%持股。股权穿透显示，该公司为贝壳投资控股有限公司旗下子公司。
虽然此次北京贝好家并未竞得该地块，但此举标志着贝壳切入上游房地产开发业务的决心。
据了解，去年7月，贝壳宣布将其“一体两翼”战略升级为“一体三翼”，“一体”即新房和二手房房屋交易业务，“三翼”即家装业务、租房业务和贝好家业务。
其中，贝好家业务意在拓展公司的房地产开发业务，此次参与土拍的北京贝好家就是贝壳宣布成立“贝好家”事业部后成立的地区公司。除了北京贝好家，贝壳还分别在2023年12月、2024年3月成立了贝好家（西安）置业发展有限公司和贝好家（成都）置业有限公司，同样由贝翼创投100%持股。
事实上，贝壳对房地产开发业务也是“垂涎”已久。
去年6月就有市场消息称，贝壳在内部孵化了一个代号为“9号项目”的重点业务，计划以LP等方式出资入股地产项目，进而控制项目公司的营销操盘和决策权。同时，贝壳试图从龙湖、中海、旭辉等开发商手中挖来职业经理人组建开发业务团队。
更早的2020年，贝壳曾计划成立产业基金合作事业部，聚焦入股地产项目，谋求投资收益，不过，该业务并未披露相关进展。
而据此前媒体报道，贝好家同样计划不直接进入房地产开发，而是以有限合伙的形式入股地产项目，参与房地产开发项目的产品设计、营销环节。这样不仅可以挣到投资的资本回报，同时还能赚得后期佣金。
贝翼创投则在去年8月就与保利地产旗下的信保基金合作，通过基金投资的方式，在太原参与了一个房地产项目“中铁置业·逸宸首府”。
不过，在此次北京土拍中贝壳并未选择与其他开发商合作，而是选择亲自下场。根据北京市去年对土拍规则的修订，无论哪家房企摘得地块，后续是否引入其他参与摇号的房企抑或任何一家合作方都不再受限制。
欲包揽客户买房全阶段
纵观贝壳如今的业务布局，其意图从开发、买卖再到装修，“一条龙”式包揽客户买房全阶段。
作为下游房屋中介行业的“老大”，贝壳对于进军上游地产开发行业信心满满。
在去年7月提出“一体三翼”战略时，贝壳董事长兼首席执行官彭永东曾发布一封公开信，其中对贝好家的介绍为“基于客户思维、共筑好产品、好服务、推动房屋供给侧升级”。
虽只寥寥几句，但其背后的逻辑主要是基于贝壳对市场发展趋势的洞察。
作为下游销售端的龙头，贝壳凭借多年打拼已积累了大量客户，其对地段、户型、价格等需求的相关数据成为贝壳的独家秘籍。2023年4季度，贝壳的移动月活跃用户数量平均为4320万名。
海量的数据将有力支持贝壳在前期的拿地、产品设计，以及后期营销的各个阶段，精准地按购房者需求定制房产项目，这一优势是传统开发商难以比拟的。消费者对居住品质的要求日益提升也为贝壳提供了进军新房开发的契机。
贝壳深耕房屋中介多年的积累的销售渠道，则让其不必将新房销售假手于人。截至2023年末，贝壳门店数量为43817家，经纪人数量为42.77万人。
此外，除了房地产项目，贝壳对于“三翼”中的家装业务同样投入颇多，去年10月，拟斥资不超过15.5亿元收购爱空间98%的股权。更早的2021年7月，公司更是花80亿元收购了圣都装饰，并在2022年4月完成并表。
贝壳最新财报显示，2023年，公司家装业务交易额同比增长146%，实现营收108.50亿元，贡献利润31.45亿元。
贝壳有何底气？
房地产开发属于重资产行业，除了海量的用户数据带来的信心，持续的、足够的资金支持也为贝壳加入战局增加了底气。
3月14日，贝壳披露了2023年业绩报告。财报显示，2023年，贝壳总交易额（GTV）为3.14万亿元，同比增加20.4%，净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。
其中四季度，贝壳实现GTV 7356亿元，同比增长13.7%；净收入202亿元，同比增长20.6%，净利润6.70亿元，经调整净利润为17.14亿元。
分业务来看，贝壳的收入来自四大板块——二手房、新房、家装家居、新兴业务，其中，新房和二手房是贝壳的主营业务，该部分交易额占比高达96.4%。
财报显示，贝壳2023年二手房业务交易额为2.03万亿元，同比增长28.6%；新房业务的交易额为1万亿元，同比增长6.7%。其中二手房业务营收为241亿元，同比增长15.9%；新房业务的营收为306亿元，同比增长6.7%。
家装家居和新兴业务同样涨势喜人，其中，2023年贝壳家装业务的营收由2022年的50亿元增至109亿元；新兴业务营收由28亿元增至84亿元。
资产负债方面，截至2023年末，贝壳所持现金、现金等价物、限制性现金及短期投资总额为601亿元。2023年经营活动所产生的现金流净额为111.58亿元。
实际上，过去三年间，房地产行业不景气，贝壳的传统房产经纪业务增长空间也因而受限，家居家装、新兴业务都是贝壳在寻求破局之法。
如今，许多开发商都在遭遇楼市寒冬的冲击，甚至被洗牌出局，贝壳却选择带着大把现金反其道而行之进军新房开发，“风浪越大鱼越贵”，贝壳的反向操作能否成为神来之笔呢？