5月26日，新湖中宝发布公告，新湖中宝参与认购绿城H股非公开发行股份事宜终于落地生根。新湖中宝将持有绿城中国3.23亿股H股股份，占绿城中国总股份数的12.95%，荣升绿城的第三大股东。
新湖与绿城的“姻亲”让两家稍显内秀的浙系房企难得上了一回地产行业头条。不过更令行业关注的却是更早的两条消息。去年12月18日，绿城和新湖双双公告称，绿城中国全资子公司绿城房产拟以36亿元收购新湖中宝持有的上海新湖35%的股权及相应权利和权益，双方将合作开发上海新湖明珠城四期20万方项目；4月24日，绿城与新湖再次签署了收购启东海上明珠城项目50%股权的协议，规划面积400万方。
在2018年开启的房企并转大潮下，数十亿级别的项目在头部房企之间流转已然成为常态，但外行看热闹，内行看门道，单就新湖与绿城在上述项目交易中的某些细节和条款中，就能够看出双方的合作模式，甚至是两家人各自的地产经营侧重以及合作基础。这是一种“战略结盟”。
从严格意义上来说，并购虽然是房企在2019年以来的众生相，但相关交易案例仍高频集中在以“高周转模式”为核心打法的房企之间。在房企融资通道“窄常态”和货币化旧改政策不确定性较高的背景下，开发成本与开发潜力彼涨此消，由此造成房企以去杠杆为目的的并转层出不穷。
作为扎根“包邮区”的浙系房企，新湖与绿城的主要土储存在于单价较高，周转效率更克制，但同时品质溢价力更强的长三角地区。加上多年储备带来的土储隐含价值提升以及可以预见的保值潜力，使得新湖和绿城在公司层面的综合授信潜力与债务回旋余地都比较高。这样的并购更是战略层面的考量，意在深远。
无独有偶，从交易结构观之，你又能发现这桩生意事实上非常“新湖”。
根据该笔交易披露的交易细节原文，当绿城运营目标项目住宅的销售面积达到住宅总可销售面积的95%且目标项目已经完成商品房项目竣工验收备案、目标项目销售收入按适用会计准则确认收入并形成目标公司可分配利润后等条件时，绿城房产将退出目标项目的合作开发，将其持有的目标公司35%股权按本协议约定的条款和条件转让给新湖中宝。同时，如若该项目在开发利润进度上不及预期，绿城能获得其他方面的补偿性收入。
用“金融”的术语来说，这笔交易本质是一桩“售后回购”的协议，或者“收益互换”协议。这笔交易的核心在于新湖方卖出“收益期权”，获得权价收益，绿城则获得期权价值变动收益。用更简单的话来说，新湖获得相对固定的土地增值收入，而绿城则因投入项目运营能力获得项目运营收益和项目补偿权利。
从交易结构上，双方各取所需，权责泾渭分明，一方面迎合新湖擅长高效资源整合的风格，一方面又切合绿城擅长精细化运营的模式。
而之所以说这笔交易“很新湖”，是因为其交易结构在房地产项目运营和交易实践中非常少见。若非是以金融思维搞地产投资的新湖，也很难想象别的房企会想到这样“创新”的交易方式实现合作共赢。
而单从以上这些解释，你便能清晰地体会到新湖与绿城双方的诚意。
//因缘际会，各取所长//如果房地产行业有记忆，那么新湖与绿城的“姻缘”还要追溯到两家人的长期互保协议。2009年12月，新湖中宝公告与绿城中国控股建立额度为3亿元的互保，两者可在此协议的执行期在额定内授信或提供担保。这一互保协议在框架上延续了5年，直到绿城重组才暂时画上了句号。
2011年，绿城中国旗下的绿城物业收购新湖物业40%股权，新湖物业也由此改名新湖绿城物业，双方由此建立了股权意义上的首个联营企业。有意思的是，占股少的一方占了姓氏，占股多的一方占了名字，新湖与绿城的礼尚往来可见一斑。
到了2014年，在那个中国房地产调控全面落地前的黎明黑夜，许诺襄助绿城的“白衣骑士”融创扬鞭而去，新湖在绿城重组的“真空期”则险些伸出援手。但最终实力坚强的中交集团代替融创成为了绿城的大股东。新湖在股权层面与绿城的合作也因此“迟到”了5年。
在如今的绿城股东治理结构下，国资中交集团，港资九龙仓和民资新湖分列前三大股东，国资，港资和民资给了绿城全方位的资金实力，背书能力和运营能力。而绿城与新湖的合作，似是在双方都确立新赛道，新打法之后的路径重组。
有人觉得，绿城与新湖的合作渊源已久，故而双方之间往来并转似是习惯与交情使然。然而业内人士都知道，绿城与新湖的联营，本质上体现的是“浙系”房企之间的知根知底与惺惺相惜从而带来的理性选择。
有人说，粤系房企讲究“广度”，“闽系”房企讲求“速度”，而浙系房企则讲求“高度”。“广度”和“速度”能带来冲击力和爆发力，然而盈满则亏，大巧则若拙。“浙系”的品质追求在改善型需求逐步成为主流的当下渐渐透露长尾效应，新湖与绿城的深层次价值观认同也基于这一点。
当一头扎进三四线棚改的云云房企开始造车的造车，养猪的养猪，新湖依旧像一个不太合群的“老绅士”，像一个穿越了十年的房地产周期，秉持着当年“招保万金”往昔风骨的地产商——项目间绝不雷同的户型与精装风格已然是最低标准，低密度生态文化配套和管家服务也是标配；而户均两车位，似迪拜豪宅式外墙和延展至公共区域的地暖，均能分别在新湖的启东海上明珠，上海青蓝国际等项目中找到其身影。
而这样的偏执，事实上却在另一个人身上也有所体现，那就是绿城的灵魂塑造者宋卫平。
“我不能给您最低的价格，只能给您最高的品质。我宁可为价格解释一阵子，也不愿意为质量道歉一辈子。”宋卫平这位叱咤风云的老地产人当年的诺言，如今已然是绿城项目质量的极大概括。宋卫平的后继者张亚东则承袭了老宋的“蛮劲”——去年绿城沁园以每平米亏损5000元出售，原因是追求品质造成单位造价成本过高；同样发生在去年的是绿城对一整栋楼进行推倒重建，原因在于绿城委托的第三方检测公司查出某批次水泥出现质量问题，但绿城并未采纳“局部修复”的建议。
新湖能匹配如此的开发能力，既认可商业逻辑本身，也有意愿践行精品思路。如今，两个“傻子”的因缘际会，究竟会否衍生出地产行业的第三季，或者表达了白银时代品质模式的探索？不如拭目以待。