3月30日，世茂房地产控股有限公司（0813.HK，下称“世茂”）发布了2019年度业绩报告。如果说之前最关注的是世茂是否能够跻身前十，那么未来最关注的或是迈入前十以后怎么走。
根据公布的数据，报告期内，世茂房地产全年签约额为人民币2600.7亿元，同比大幅上涨48%，目标完成率达到124%，跻身行业第九。同时，其以近三年超过50%的复合增长率，实现“第三个有品质高增长年”，这个增速明显高于top20房企的均速。不过世茂集团董事局副主席、总裁许世坛透露，一直到2021年，希望世茂自身的增速都要比行业前10甚至前20的企业增速都要快，利润增长也要做到20%以上。
2019年超额完成销售计划的世茂，制定了“2020年冲击3000亿元”略显保守的销售目标，同比上升15%。其中，作为打造“合作共赢生态圈”主力的世茂海峡发展公司，2020年销售目标为1200亿元。许世坛在发布会上强调称，该目标并不包含与福晟的战略合作：“3000亿元是一个谨慎的预测，因为受疫情影响，不希望把指标定的特别高。”——即量中有质，实现有质量的增长，而对质量的把控也会体现在今年的收并购中。
对于世茂来说，合作是其2019年绝对不可逾越的关键词，是其跻身前十路上的重要渠道。而业绩会上，许世坛的一句“会加大收并购”似乎奠定了世茂今年的发展基调。而在他看来：“疫情对不少中小开发商产生的流动性压力，对世茂今年收并购或有更好的机会。”而除了住宅，未来世茂的多元化业务也颇具想象力。
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业绩超预期，给投资者慷慨分红
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今年世茂的业绩表现是超过大家预期的，而在业绩增速保持强劲的同时，世茂核心利润及经营利润指标颇为亮眼。数据显示，报告期内，世茂营业额达1115亿元，同比大幅上升30.4%；毛利额341亿元，同比大幅上升26.6%，毛利率持续稳定保持在30%以上水平，年内核心业务净利润为153.25亿元，同比增加30.6%，年内股东应占核心业务净利润为104.78亿元，同比增加22.5%。
赚钱能力杠杠的世茂，也不吝啬对股东大气分红。董事会建议末期派息每股85港仙，连同中期派息的60港仙，全年股息每股1.45港元，同比上升20.8%，给了投资者一份极度慷慨的分红礼包。
报告期内，世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。其中，酒店收入22亿元，商娱收入18亿元，物业收入25亿元。
在世茂的计划中，多元化的业态将会成为其未来业绩的增量，也颇受外界关注。在这次业绩会上，有媒体提问疫情对这部分业绩的影响。不过，许世坛很坦然表示，此次疫情对酒店和商业影响很大，此前公司预测增长30%是可实现的，但目前已调至增长5%。
他称公司的判断是4月份陆续有些酒店恢复正常，但是受国际环境影响，像北上广深等一线城市可能要到下半年才能恢复，因此商业和酒店的业绩损失可能超过11亿元，希望全年控制在8亿元左右。对于分拆上市的问题，许世坛表示，物业和酒店应该会在未来两三年内分拆上市，“物业应该会快一些”。
世茂的整个逻辑是，以地产开发为核心“主体”，多元化业态为“双翼”，并将此命名为“大飞机战略”。
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今年回款的50%将用来购地
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世茂能够跻身行业前十，可以说离不开它“独树一帜”的多元灵活土地策略。在很多房企开始谨慎拿地之时，世茂没有跟着市场的节奏走逆周期操作，2019年世茂基于自身财务稳健优势，以及产品、工程端所具备的体系化运营效率，达成多个上市公司、非上市公司及国企的合作，有效增加集团可售资源，打造“合作共赢生态圈”。
许世坛也表示，收并购确实去年是世茂做得比较好的一块，增加了大量的可售资源，去年5千亿的可售资源有三分之二以上都是通过收并购带动的。颇为不同的是，世茂对并购有着自己的一套逻辑，比如在合作标的方面，从项目合作延伸至资产包合作，其二，很多资产合作并不是收购100%的全部股权，减轻企业资金支出压力的同时，实现操盘并表。
通过合作的方式，世茂大幅补充了一二线城市的土储。业绩报告显示，2019年，世茂新增土地储备3092万平米，其中67%的土地面积通过收并购合作方式获取。而说到并购，去年轰动一时的世茂福晟也成了这次业绩会绕不开的话题。
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“超级区域”典型——世茂海峡操刀资产包
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今年初，世茂与福晟宣布成立一个全新平台——世茂福晟。对于这一合作进展，许世坛表示目前很多都在稳步推进，比如物业公司的项目，世茂会一个个项目去做详细尽调，不是一下子全收。目前，双方仍然是基于品牌层面的合作，交给世茂海峡公司主导。现在，世茂福晟土储已经超过1200亿元，今年销售目标大概在300亿元。另外，福晟旧改的资源非常丰富，合作中旧改的货值现在预估有超过3000亿元。
而值得注意的是，在世茂房地产2600亿规模的销售额中，世茂海峡就贡献了900亿元。世茂集团2019年进行了大宗资产包的收购模式，其中绝大部分的资产包由世茂海峡操盘。世茂海峡发展公司可谓是公司的“超级区域”典型，相当于公司的冲锋队，将“面粉”转换为高溢价的“蛋糕面包”，为世茂业绩大幅增长注入强劲动力。
世茂方表示，今年的购地计划和去年差不多，希望回款的50%来做土地的投资，但不会特别多，还是稳妥一点。截至2019年12月31日，集团已进驻全国120个城市，旗下拥有349个项目，共7679万平方米（权益前）的优质土地。
而被问及土储布局，许世坛表示，“大家对世茂的理解是长三角比较强，但其实我们现在最大的土地储备是在大湾区，有接近四千亿的货值。不过，难能可贵的是，世茂房地产在大幅拿地收并购下，仍保持着大额现金流。
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财务稳健，扩张游刃有余
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在年末银行政策持续收紧、四季度新销回款周期有限的情况下，世茂2019年回款额同比增长率仍达42%，实现回款1950亿元。资金储备方面，报告期内账面现金为596.2亿元，较2018年底上升20.3%。未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元，资金储备空间大。
为什么新增了这么多土储，世茂的现金流却依然如此充裕？
实际上，世茂的拿地投资有着自己的红线。销售回款、经营性现金流、利润等指标不达到一定的规模，是不允许地区公司拿地投资的。而与同类民营房企对比，世茂房地产的杠杆率和融资成本更低。报告期内，世茂净负债率为59.7%，已连续8年维持在60%以下，且短期偿债能力强，现金比率1.6倍，具备优越的资流动性。
另外，2019年，在行业融资收紧、资金成本高企的背景下，世茂的财务管理优势愈加凸显，其2019年融资成本控制在5.6%，较2018年底下降0.2个百分点，维持在行业较低水平，获得了标普“BB+稳定”、中诚信“AAA”以及联合评级“AAA”等境内外良好评级。
去年世茂房地产其境内子公司在境内市场分批发行长期公司债共计74亿元，其中7年期债券利率为4.8%，体现出了年期长与成本低的优势。2020年3月，上海世茂建设成功发行公司债共45亿元，其中5年期债券利率为3.23%；7年期债券利率为3.9%，再创世茂债券发行成本新低。
可以说，在全国热点区域均有充足的资源储备，足以满足未来持续增长的需要，而稳健的财务可以让世茂在未来的拿地和扩张中游刃有余。
