怕高都是苦命人2020-08-21 16:321.动力不足，执行力不强这点有可能存在，但国企也有考核指标，最近又有股权激励计划，不会太激进但也不会太差。
2.公司一直定位文旅，过去十年是地产的黄金十年但不一定是文旅的黄金十年，受制于消费能力和公共交通不发达，文旅项目覆盖半径小人均消费能力弱其实不利于发展文旅，这是公司定位不能说华侨城市场敏感度不足。
3.文旅虽然重资产爆发力不行，但是文旅拿地便宜配套房地产利润高可以回笼资金，周转问题上公司也开始好转，有些项目会和高周转房企合作开发，文旅项目作为消费行业运营得当可以长期贡献现金流，而且公司整体负债并不高。
4.你说的华侨城的对手只是文旅上的对手，这点上华侨城也是亚洲第一世界第三。而华侨城不仅仅是文旅，华侨城拿地造城的能力是他们不能拥有的优势。
5.华侨城有自己的赛道不需要去超房地产公司的车。融资方面华侨城属于融资利率最低的一档。
6.城通国新走了并没有什么意义，他们那是股权划转的没有成本，他们不以盈利作为目标。
7.上面讲过，华侨城定位文旅，房地产是配合文旅项目而存在，房地产行业排名没有意义，政策和市场窗口关闭影响的是高负债难融资的房企，华侨城不在此类。
8.低周转土地升值确实是以前高毛利的一个原因但不是全部原因，华侨城的拿地成本确实很低，这点也是高毛利的原因之一。以后毛利会降但也会比其他房企高。
柴迷2020-08-21 18:11楼主这态度要点赞 我也有这票，不多，确实低估，十倍的那些说法我是不信的 感觉就是个2-3倍的票吧，波段或者周期性回归一把估值。
过去的ROE 数字是可以的，作为老深圳人，对华侨城的房子还是认可的，但房子品质不具备很大的优势了（别人进步快），优势还是在景观和区位。管理层的国企毛病也知道一些。但楼主忘了，一个企业是咋样的你还真别指望它改变多少，相当于找了个媳妇儿，很爱唠叨你，你想她改是不可能的对吧？ 所以华侨城这种你也别指望它有民企或者budui 企业的执行力和狼性，董事长西安过来的，大手笔的铺摊子提升了负债，我倒是有点不放心。
文旅或者文化产业，看起来很好，真做得好，是很不容易的，时间很长，投入大，怕有风险就投入不足项目之后就不三不四，真是不容易，华侨城这点还是可以的，成功的项目多，所以地方政府找他们合作我觉得也是个互相借力的事情，类似于商品经济的交换，不是哥们感情关系搞搞就行的，毕竟你做好了他们可以长脸，也是地方的名片。他们也希望引流和提升逼格不是？
这个特点我觉得市场上是没有的，值得拿一些，他们最近在上海听说还有个项目，也很不错，和旧区改造有关。10倍 的想法我觉得很大程度是错的。大体我知道他们是怎么想的，就是这样20%的复合增长，大概2024年利润就翻倍（对应2019）到250亿，因为作为文旅，市场哪天突然犯傻给了20倍PE 就是5000-6000亿市值，不就10倍了吗。
看起来对，其实最大的错误是景点前期布局比如深圳这样的地方，都是经济比较好的地区，房价高利润高，卖掉房子后就剩下酒店和景区在运营了，利润的规模和利润率和卖房子是没法比的，所以随着景区向外推进，其可卖的房子和景区周边可售土地面积有关，和售价也有关，这点是很难做复合20%年化增长的预判，所以除非是大牛市，市场也很难给20倍估值。可以推一下货值。但我们可以肯定，它的定位相对高端且布局在景区附近所以做到年销售1500亿这个程度基本不太可能。想想碧桂园针对的消费群和区域足够大了，也就5000亿的级别。
欣欣知我心2020-08-21 16:58原来不打算回的，因为这些都是老调重弹的，还是之前洋洋洒洒的利多。我的帖子是征求问题的。不过看你这么认真，我也逐条回复下吧，因为你没说通我。
1、看看碧桂园、融创、恒大的逆袭，就知道民企基因和国企基因的差距了，执行力和敏锐的判断力，这是人家逆袭的原因。华侨城的国企和保利的国企，都没法比！保利好歹还有军人的执行力，华侨城耽误的这十来年，还真没看出来。而且华侨城不单单是国企，还有官本位的文化在里面，西安的项目算啥嘛。
2、定位文旅?你确定华侨城这么多年的定位是准确的？是打着文旅的幌子拿低价的地，不参与市场招拍挂的竞争吧，走政府路线更多而非市场路线吧？文旅如果真要走，一定是要看市场而非看政府，你看看宋城。。。
3、以前是房产商品的同质化，所以华侨城才格外突出，至少我当年从北京区深圳工作的时候，对华侨城的房子那是惊为天人梦寐以求；但是现在呢，绿城、金茂、融创的产品力，包括万科的也是，当家这方面都起来了，文旅的面子就被扯破了，大家选择更多了，改善型需求的竞争环境给激烈了。包括你说的什么贡献长期的现金流，如果和房地产开放和商业地产比，那点现金流可真没啥优势，而且还造成总资产运营，操盘能力的要求也更高了。国企这方面pk得过民企吗？不会跑冒滴漏吗？
4、第一第三啥的都是虚的，重点是有没有利润的长期稳定高增长的贡献了，华侨城的文旅利润贡献，怕都是从地产那边调剂过来的吧？而且拿地优势这条，我刚才说了，走的是政府路线更多些，这个优势是不长久的，还是市场路线更稳定更靠谱些！
5、不超地产的车，可是华侨城现在开的就是地产的车，只是壳子是文旅。而且融资利率这条，比民企是好些，但却不是最低的，比得了万科吗，比得了保利吗？
6、城通国新走了并没有什么意义？你说这话是当真的吗？是调研的吗？人家没准在里面都有董事席位呢，难道真的对十倍股视而不见，弃之如敝履？现在这市场行情，资产荒荒的厉害，十倍股都走，这逻辑说不通啊！
7、如上，华侨城的收入貌似一半一半，但是盈利贡献肯定是地产占大头，你还说房地产排名不用考虑？至少很长一段时间，市场认知，他就是地产股，文旅地产的估值更低些。负债率啥的，如果华侨城周转不能上来，在现在的竞争环境下，房子没那么好卖了，他不担心才怪呢？
8、房地产的盈利，不就是高周转高杠杆，所以即便偏低一点的毛利，高周转+高杠杆下，也会获利惊人，华侨城呢，是瘸腿走路，所以才从20强落到了七八十开外了，还拿高毛利来遮掩，就有点孔乙己的味道了。何况，我前文也说了，当其他房地产商的产品力上来，金茂的府系，绿城的诚系，融创的院系等等，同样能抬高毛利率，人家的周转和华侨城的周转，最终的结果，排名也看出来了啊。而且，房住不炒，政府就是再控制房地产商的盈利上限，华侨城的高毛利，在政府和市场的双重竞争下，还能保持吗？只要是下滑，市场就马上回在股价中将这预期放大，股价岂不是更没戏？
综上，共勉！
变化是源泉2020-08-21 21:30你说得没错，买华侨城多数人是没有洞察商业的能力和经验的，包括很多所谓大V，你永远叫不醒一个装睡的人。华侨城最近5年的现金流，营收排名下滑，当家人对大项目投资的决策能力，已经充分反映了公司真实的基本面。这些最重要的东西看不见，很多人还在扣着表面的细枝末节给自己画饼。看看最新的股东数大幅增加，这些新买入的散户当然要为自己的决策辩护，这就是这个股票这么热门的原因！