$iStar(STAR)$ $Safehold(SAFE)$ (STAR)$ 个人认为iStar是美国房地产市场里面最被严重低估的企业之一。

iStar之前最早是做房地产证券化，后来转型做了房地产开发。现在资产负债表上面还有一定的房地产开发项目。但是现在的主要业务是投资SAFE (Safehold), 其中占有64%的持仓。Safehold的业务是收地租。iStar的投资逻辑非常简单：iStar的市场给出的企业价值跟资产负债表的价值一样。但是市场价格严重的低估有非常多因素，但是最最重要的因素就是iStar持仓SAFE的价值是至少$20/股。如果涵盖SAFE的价值增长，STAR的SAFE持股价值$26/股。当然，上面的估值都没有包括市场对于iStar其他资产的严重低估。  

好奇的小伙伴一定会问：那么为什么市场会如此懵圈导致没有给STAR一个合理的估值呢？答案是这样子的：STAR是一个REIT，而且也没有长期的提高分红率。现有资产相对比较复杂， 而且管理层跟华尔街共同力度不足，所以导致很少有分析师/投资者能够完全搞清楚STAR的价值。管理层已经在出售旧业务并且讲重心放在地租业务上，用来提高分红率并且吸引更加合适的投资者。出售旧产业产生的资本溢价能够完全投资在SAFE里面，给SAFE提供更多的资金去增长增长市场份额。如此可见未来STAR增长前景非常好并且是个很好的SOTP的投资机会。