美国REITs可以被看成具备特殊利益分配结构的不动产经营实体，一般以公募形式在主要交易市场发行。内地房地产信托主要为贷款信托，其最大特点是以信用贷款的方式进行投资，即委托人将资金委托给信托公司管理，信托公司在集合到一定量的资金之后以信用贷款的形式将这笔资金贷给房地产开发商用于特定项目的开发。委托人通过信托公司从房地产开发公司所偿还的贷款利息当中抽取一定的比例作为自己的收益，并在信托期满后，通过信托公司收回所投入的本金。实质上是一种披着信托外衣的过桥贷款。

美国REITs（以下简称REITs）和内地房地产信托（以下简称房地产信托）的主要区别体现在以下5个方面：
1. 从投资属性来看，REITs是无期限的、股权性质的投资，房地产信托是有期限的、债权性质的投资；
2. 从流动性来看，REITs是在一级市场可流通的标准化产品，房地产信托无法在一级市场交易；
3. 从收入分配的角度来讲，REITs将90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息分配给投资者，而房地产信托按债权合同规定履行派息（注1）；
4. 从运作方式来讲，REITs注重持有、运营、开发和管理房地产业务，但房地产信托只是为房地产企业提供资金并监管资金的使用。
5. 从法律监管的角度来看，REITs需遵守美国《国内税收法》和《证券法》，房地产信托遵照中国《信托法》（注2）。

注1：面向投资者的信托计划不保证最低收益，只在合同中注明预期收益率，这点与标准的债权合同是不同的。
注2：另有《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》两个规定

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