原创 刘晓博
大家翘首以盼的降息，终于来了！LPR的1年期和5年期利率，刚刚都降息了10个基点。
降息之后1年期LPR为3.35%，5年期LPR为3.85%。
今天早上8点央行率先以一种全新的方式，传递了降息的信号。
央行的公告说：为优化公开市场操作机制，从即日起，公开市场7天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。
此前央行行长曾宣布：把最重要的政策利率，从1年期MLF（中期借贷便利）利率，调整为7天逆回购利率。
以前，7天逆回购是以招标方式进行，由市场“决定”利率，至少表面上如此。现在改为“固定利率、数量招标”，提前宣布利率变化，而不是等到上午9点多才宣布。
随后，全国银行业同业拆借中心也发布了最新的LPR利率，均降息10个基点。
央行上次降息5年期LPR（主要影响房贷利率）是在今年2月，降息了25个基点；上次降息1年期LPR（主要影响企业贷款利率）是在2023年8月，降息了10个基点。
从2021年下半年房地产出现拐点，经济进入下行周期至今，1年期LPR到今天，一共只降息了50个基点，5年期LPR只降息了80个基点。
而在2008年全球金融风暴期间，中国央行曾1次降息108个基点。
为什么这一轮降息幅度这么小？主要是美国处在加息周期，中国利率从高于美国80到90个基点（10年期国债收益率）倒挂到了低于美国200个基点。
中美利率倒挂，会让资金外流加剧，不利于维护汇率稳定。
现在，拜登退选、特朗普当选概率大增，美国即将进入降息周期，这些因素都让中国迎来更大的货币政策空间。（民主党希望尽快降息，以彰显调控通胀的政绩，有利于选举；特朗普只反对大选投票前降息，不反对之后降息，他酷爱低利率）
甚至有这种可能：中国央行已经得到了内幕消息，美联储可能民主党主导下在8天之后降息。所以，中国开启了新一轮降息。
降息对实体经济构成利好，对股市、楼市、债市也构成利好，但可能引发人民币汇率略微贬值。
在经济下行周期，货币政策的目标不能太多，兼顾太多目标只能让自己更受罪。常看我文章的人应该知道，我一直建议大力度降息，让人民币适度贬值。
人民币适度贬值，有利于增加中国商品竞争力，中国旅游业竞争力，让润出国的资金打折。总之，汇率适度贬值有利于中低收入人群，只是不太有利于富人。
大幅降低LPR利率，有利于存量房贷按揭人。
之前央行对楼市主要是定向降息，5年期LPR降息不多，通过打破首套、二套房贷的利率下限，给楼市定向降息。也就是降低“加点”。
这样做固然有利于楼市，但只有利于新买房、新办理贷款的人。对于存量房贷按揭人不公平，让相信救市政策、率先买房的人套在利率高位。
未来主要降低LPR利率后，存量房贷按揭人也可以在“下一定假日”之后享受降息。
LPR降息后，新办理贷款的人享受的利率也会降低吗？从趋势上是降低的，未来房贷利率可能跌破3%，甚至跌破2.5%。但随着LPR降息越来越多，打破利率下限的力度（也就是减点的幅度）可能会收窄。年底之前买房的人，都可以把自己房贷利率固定在比较好的位置（主要是利率折扣多）。
中国央行宣布降息，意味着新一轮逆周期政策开始发力。
维持我之前的判断：未来2年，中国LPR降息空间至少在100个基点以上，甚至可能更多。
存款准备金率也会不断降低，释放更多的基础货币。
国债会加量发行，央行将常态化在二季市场购买国债，央行事实上成为国债的庄家。央行购买国债，相当于印钞、投放基础货币。新增货币直达财政的力度将加强。
未来2年，中国将在货币政策、财政政策上同时发力，以推动经济向好。其中财政政策力度会更大，货币政策主要起辅助作用。此前多位高官，以及接近决策层的经济学家都这样表态过，这说明“资产负债表衰退”及其对策的理论，已经基本上被接受。
降息利好债市，为了给火热的债市降温，央行今天还宣布：适当减免中期借贷便利操作的质押品，增加债市的供应量。央行还很有可能在本周抛售借来的国债，这也将开创先例。
昨天楼市发生了一件超级事件：三中全会通过的核心文件——《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，里面有关于楼市的一连串新表态。我在公众号“刘晓博说财经”做了分析。
鉴于部分读者尚未看到，所以把核心内容放在下面供大家参考：
先看最核心的表述：
加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
其次是跟房地产相关的土地制度、城镇化的表述：
1、建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。
2、优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。
3、允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。
4、健全城市规划体系，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系，建立都市圈同城化发展体制机制。深化赋予特大镇同人口和经济规模相适应的经济社会管理权改革。
这里面蕴含了很多新内容，非常值得重视。
第一，提及了“完善房地产税收制度”。
这是指开征房地产税吗？我觉得应该包含这个内容。
十八届三中全会通过的决定里表述更清晰，是“加快房地产税立法并适时推进改革”，从那时到现在11年了，也没有能完成房地产税立法。
现在，管理层调整了表述方式，改为“完善房地产税收制度”，为什么？可以避免让大家认为又加税了。想传递的意思，是房地产有关的税收一直都有，比如房产税（目前只针对机构征收）、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、增值税、土地增值税、二手房个人所得税、房屋租赁税等，未来只是进一步优化。将增加个人持有阶段的税收，适当降低交易阶段的税收。
“完善房地产税收制度”是利空吗？短期市场会这样理解，中长期看其实是利好，你见过哪个国家或地区因为开征持有阶段的税，导致了房价持续下降？
开征持有阶段税之后，一是可以给地方政府提供稳定的税收来源；二是可以减少供应量。如果没有持有阶段的税，地方政府只能通过卖地、建新房挣钱，那么就会不断增加供应，最后导致房价崩溃。有了持有阶段税收，地方政府会重视房价稳定，因为只有房价稳定、慢牛，才能捧牢金饭碗。
第二，提及了“改革商品房预售制度”。
这是指取消预售、实现现房销售吗？大方向当是如此，但估计不会一步到位，而是逐步提高预售门槛，慢慢实现。比如最近部分一线城市，提高了银行发放贷款对项目进度的要求。
改革商品房预售，相当于提高房地产行业门槛，进一步去产能，把中小房企挤出市场，有利于减少供应量、维护市场中长期的稳定。
第三，取消普通住宅和非普通住宅标准。
过去20多年，房地产政策是鼓励刚需、刚改，压制改善和豪宅。未来，将鼓励改善性住房，鼓励好房子，其实也就是鼓励豪宅。再区分普通住宅和非普通住宅，意义不大了。这是否意味着豪宅契税减免？有待观察。
第四，制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。
住宅用地使用权到期之后，必须自然延续，这是民法典要求的（细则尚未发布）。但工商业用地到期之后怎么办一直没有明确，造成了这类用地估值下滑，尤其是快到期的楼盘。
制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策，有利于保护私有产权，激活这类用地的价值，是重要利好。
第五，加快发展建设用地二级市场。
土地交易一直存在二级市场，但都是私下交易，信息不透明、不公开。如果官方能主导建立规范化的建设用地二级市场，有利于土地价值的再发现，增加土地流通性，也可以增加税收。
第六、允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。
宅基地将有新玩法，城里人到农村拥有一个庄园的梦想，或许近了，但你或许只能租或者参股、合作，而不是把宅基地完全买过来。
第七，赋予特大镇同人口和经济规模相适应的经济社会管理权。
这对于人口密集、规模大的乡镇来说，是重大利好。