原创 刘晓博
位于哈尔滨东北约300公里的鹤岗，是中国地级市平均房价最低的地方。
近年来，“鹤岗化”已成为房地产行业的热词。当我们说一个地方“鹤岗化”的时候，是指房价超低、房地产市场萎靡。
2021年下半年房地产进入调整期后，越来越多的地方房价呈现了鹤岗化的趋势，就连一线城市的偏远片区也不能例外。
最近通过贝壳查询，发现广州、北京、上海都有部分片区开始“鹤岗化”了。
先看房价最坚挺的上海。
在北京住房均价跌回2018年，深圳、广州跌回到2019年的情况下，上海住宅均价一直维持在历史高位附近。
如果分区研究，就会发现情况显著不同。克而瑞的最新数据显示，上海的崇明、金山、奉贤等9个区房价已经跌回到了2016年或2018年。
如何判断一线城市的某个片区，是否出现了鹤岗化的趋势？
可以设置两套标准：
北、上、深是房价最高的城市，三个城市均价接近。如果一个片区出现大量均价低于1万元/每平方的二手住宅，可以认为“鹤岗化”开始了；如果均价低于8000元，则就比较典型了。
广州的标准可以略低一些，分别设置单价7000元（鹤岗化开始）和5000元（典型鹤岗化）两个标准。
下图是通过贝壳查询的上海金山区价格最低的挂牌住宅，这几套均价都低于每平米8000元。
金山区达到了“典型鹤岗化”的程度吗？还没有。
因为挂牌均价低于8000元的二手住宅，套数并不太多；大量低价房源集中在8000到1万元。所以，金山只能算“开始鹤岗化”的区域。
类似的情况还有崇明。
崇明均价低于8000的住宅就更少，低价房价格段略高于金山，也属于“开始鹤岗化”的片区。
再看北京。
北京房价最高的是西城、东城，最低的是延庆、密云。
下图是延庆的低价房源，竟然惊现了均价5400元的70年产权住宅。
不过均价低于8000元的房源极少，这套最低单价房源距离北京中心城区非常远，开车要90多公里或以上。
延庆均价低于1万的房子不少，由于距离北京中心城区太远，这里的房子基本没有投资价值，买房的估计都是自用（日常生活或者度假）属性。
延庆的楼市，有“开始鹤岗化”的趋势。
密云虽然距离中心城区比延庆近，全区住房均价更高一些，但部分片区鹤岗化的趋势反而更典型一些。
下图是密云的部分低价二手房，单价低于8000点不算很稀缺，至于单价低于1万元的就更常见了。
所以，密云也是“开始鹤岗化”的城区。
再看广州。
广州房价最高的是天河、越秀，最低的是从化、花都。
下图是从化的低价房源，最低惊现单价3113元的房源，但只有1套。至于单价在五六千元的，就比较常见了。
上文曾说到，北京、上海、深圳判断是否鹤岗化，有一高一低两个标准，分别是单价1万元和8000元；广州降低一些，分别是单价8000元和5000元。
可以看出，从化呈现了“开始鹤岗化”的态势。
花都单价在5000元以下的房源比从化还要多一些：
如果你愿意出价到6000元/平方米左右，选择的余地就更多了。所以，花都也明显“开始鹤岗化”了。
再看深圳。
深圳房价最高的是南山和福田，房价最低是坪山和大鹏。
下图是深圳坪山区的最低价房源，单价低于1.5万元的二手住宅只查到1套，单价 1.5万元到1.6万元之间的有1套，其他单价均高于1.6万元。
所以，坪山没有“开始鹤岗化”的迹象。
下图是大鹏新区的最低价房源。由于大鹏新区人口、经济总量均低于坪山区，所以一般认为大鹏房价应该更低，但其实不然。这可能跟大鹏房源比较少，而且不少带有海景有关。
只查到了1套单价低于1.8万元的二手住宅，其他单价都比较高。如果你想到大鹏新区捡漏，机会反而比较少。
不过在龙华区的观澜，我查到了3套单价低于1.5万元的二手住宅房源，其中1套单价在1.27万左右。但整个龙华区，二手房住宅单价低于2万元的房源，只查到4套。
龙岗也有单价低于1.3万元的房源，但只有1套。整个龙岗区二手住宅单价低于1.6万元的只查到6套。
虽然深圳边缘城区住宅单价惊现了1字头，但单价低于1.6万元的屈指可数。
深圳之所以还没有哪个片区“开始鹤岗化”，是因为整体面积小。深圳的陆地总面积只有北京的8分之一，上海的3分之一，广州的3.5分之一。
或许有人会说，你怎么不说深汕合作区呢？它不也是深圳的一部分吗？
深汕合作区是飞地，跟深圳隔着惠州。上海、北京也都有飞地，比如北京在黑龙江齐齐哈尔有飞地，上海的江苏盐城有飞地，当地人大多是京沪的户籍，他们的孩子可以参加京沪的高考，这些飞地的房价都比较低。
北、上、广部分片区房价“鹤岗化”说明了什么？
只能说明地段对房价的重要性，也说明了楼市分化加剧。
据说，李嘉诚曾有一条关于房地产投资的名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。
地段之所以重要，是因为它包含了很多内容。比如是否在城市中心，周边是否有优势产业、精英人群，是否有好的学位、交通、商业、医疗等配套等。
在高速城镇化的时期，部分城市的核心地段会发生变化。比如深圳40年来一路向西，10年一个中心。
但你要注意了！深圳这种中心不断移动的城市其实并不多，比如北京、上海的中心，这100年来变化其实不大。
从清代至今，北京最贵的一直西城和东城，外围和南城较低。虽然朝阳、海淀崛起了，东西城有点空心化，但没有改变二环内的优势地位。这是因为权力中心没有变，城市的核心人文价值承载区没有变化。
或许有人会反驳：北京市委市政府都迁到通州了，怎么能说北京行政中心没有变？这个很简单，要看最高行政中心，不能看二级行政中心。
上海浦东崛起20多年了，房价最贵的还是浦西那片“晚清+民国”发展起来的区域。我们最多可以说，上海中心城区在过去100年有所扩容，但核心区基本没有变，浦东也始终无法取代浦西核心区的地位。随着虹桥开放枢纽启动，浦西的地位更稳固了。
上海核心区为何拒绝变化？也跟北京一样，是因为一级行政中心没有变化，城市的核心人文价值承载区没有变化。
过去100年，广州的中心城区也只是扩大、略微东移，至今房价最贵的片区还是天河、越秀并列。
原因呢？其实也一样，广东省委省政府、广州市委市政府仍然在越秀，广州的“核心人文价值承载区”也没有东移。
深圳则比较特殊，起自草根，当年建立特区的时候，第一轮城市规划是按照未来40万人口设计的，没有把机场放在深圳湾就不错了。
深圳实际发展的结果，让最初的规划者满地找牙、找眼镜，深圳竟然成为城区常住人口直逼北京、超过成都广州重庆的第三城。未来，深圳的城区常住人口极有可能超过北京。
深圳的行政中心从罗湖迁到了福田，推动了城市中心西移。此外，罗湖起点比较低，无论新旧建筑，人文价值都不太大。所以，深圳才会一路向西，不断转移城市中心。
但深圳发展到今天，福田-南山-宝中的城市中心，未来很难再变化了。因为城镇化高速发展时期结束了，深圳年均人口增量显著回落，其他城区很难颠覆“福田-南山-宝中”的产业优势了，而深圳发展的权力因素——市委市政府、深交所，也不会再迁移了。它们注定要在小平塑像的注视下，长期稳定。
如果看北京、上海、杭州、成都、武汉、天津、重庆、西安、苏州这些老城市，你会发现一个规律。
如果没有全面打破老城格局（标志是拆除城墙），比如西安、苏州，则城市新中心一定要外移，因为原来的中心被保护了，无法承载现代化的东西了；反之，拆除城墙比较早的大城市，中心城区可以不断升级，则中心往往比较稳定，只是略微扩大而已。
在投资不动产的时候，不仅要选头部城市，还要选头部城区、头部片区。
中国人善于把一件事做到极致，卷到片甲不留。房地产挣钱，大家就一拥而上，全面加杠杆，开发商到处建房子，完全不管地段。房子越来越多，最终一定会出现严重分化。
我早在10年前开始写公众号的时候就提醒大家，没有自用或者出租价值的房子，最终连拆除卖建筑材料的机会都没有。
但城市中心不是能无中生有的，它是有发展规律和“惰性”、“惯性”的。中心城区承载力是有限的，房子很难无限繁衍，大城市中心城区配套好的房子有长线价值。如果你买到差的片区，哪怕在一线城市，也只能接受鹤岗化的结局。
顺便看了几个强二线城市的数据，比如武汉、天津、成都、南京已经有不少均价2000元左右的二手住宅，部分房源单价甚至低于2000元。这更是妥妥的鹤岗化了。