原创 刘博团队
01
李嘉诚在香港的降价之风，还是吹到了内地。
7月5日，李嘉诚长江实业集团旗下和记黄埔开发的楼盘，东莞厚街项目“XX豪庭”在公众号推出了团购精选单位，一举把毛坯备案价在2.4万-2.7万/㎡的洋房，直接打到地板价——1.4万/㎡。
相当于打了5折。
据销售人员反馈，该楼盘在清盘，所以推出了部分团购优惠单位，但都是天地楼层或楼层较矮的房源。
这批特价户型，限定在7月15日前购买，为69-125平的两至四房。
其中低楼层，90万买两房，首付仅13万起，125万上车三房，193万上车四房，可谓价格诱人。
据悉，特价低楼层的两房已经基本售罄，剩下的高楼层两房总价在100万左右。
我们具体看下XX豪庭这个楼盘，也有挺多故事可说。
项目位于东莞厚街镇横岗水库旁，依山傍水，占地面积非常大，总占地超过7000亩，总建筑面积达200万平方米，里面有一个海逸高尔夫国际球场，是东莞有名的高尔夫别墅项目。
项目距离南城CBD不远，约8公里左右。项目用地是李嘉诚在1999年拿的，距今已开发了25年，期间还因为囤地被罚了款。
这25年间，XX豪庭陆续开发了三期，目前仍在开发中。
整个项目以豪华别墅为主，最具代表性的是户户带私家花园的纯独栋别墅御峰，建面约在260-880m²不等。
最近一期尚都项目则兼顾刚需型和改善型客户的需求，有高层、洋房和叠墅。
由于开发周期长，所以项目不同时期的备案价，不仅各不相同，而且差距还不小。
XX豪庭一期在2018年的备案均价约1.6万/㎡，21年开盘的备案均价去到了2.5万/㎡；
最近一期取得预售证的时间为2023年6月，备案单价3.1万-4.3万元/㎡。
因此，项目少量房源即使打了5折销售，和当年拿地成本比起来，应该还是不亏的。
去年以来，李嘉诚在香港陆续推出打折项目，打折幅度约在7折左右，这次在东莞推出的五折优惠房源，着实让人意外。
2023年8月，长江实业旗下新楼盘“亲海駅II”，折价30%；
2024年4月，长实位处沙田半山传统豪宅地段的全新住宅项目名日·九肚山El Futuro推出9套房，定价大幅下调23%至32%。
4月，长实旗下的黄竹坑站港岛南岸“Blue Coast”楼盘以“捞底价”首轮开售，推售422套住宅，均价为2.19万港元/平方尺，成本约2.8万港元/平方尺。
5月下旬，长实旗下香港新界西北地区洪水桥的住宅项目“#LYOS”公开发售。其中包括14伙（套）分层大楼单位及14伙（套）花园复式户，折价25%-32%。
02
李嘉诚的一举一动，往往引发大家的猜想和讨论，这次也不例外，降价销售背后，是否代表首富看空东莞楼市？东莞楼市还有救吗？
东莞楼市目前的现状，的确不容乐观。不管是销售端还是供给端，都出现萎缩。
销售端，量价齐跌。
据合富研究院数据，2024年上半年，东莞共成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。
全市成交均价，从去年同期的3.22万元/㎡跌至2.66万元/㎡，同比下跌17%。
土地端，宅地挂零。
据合富大数据，2024年上半年东莞共出让43宗地块，其中包括2宗商服用地、36宗工业用地、1宗医疗卫生用地、4宗教育用地。
仅挂牌1宗商住地块，但最终宣告提前终止出让，导致上半年商住地成交挂零，这是过去10年中首次出现的情况。
从库存看，根据最新公布的数据，目前东莞市存量住宅项目共145宗，合计用地总面积约为497.09万平。
参考2023年全年住宅257万平方米的成交量，库存去化周期约为24个月。
因此，东莞接下来的任务将是严控增量、保库存去化。
但是也应该看到一点，那就是，供地端的大幅萎缩，实际上是有利于市场回暖的。
不管从横向还是纵向看，东莞的供地下调都是最狠的。
纵向看，东莞2023年的住宅供地计划是143.60公顷，东莞2024年住宅供地面积仅54公顷中，同比下调了62%！
横向看，东莞的宅地供应也远低于其他普通地级市。
从市场看，东莞上半年房地产市场，整体仍在筑底阶段。
随着供应缩减，拉长时间配合去化，相信未来的东莞楼市有望走出低迷。
03
总的来看，我们认为东莞的城市价值，是可以排进全国前十的。
东莞大概是全球最具“地利”的城市之一，旁边有三个一线城市为大哥——香港、深圳、广州，可谓左右逢源。
东莞起家主要靠香港外溢，转型升级主要靠深圳外溢，新的时代主要靠粤港澳大湾区和深港都市圈。
最近两年存在经济转型的因素，所以出现一些怠速。
不过，在华为的带动下，东莞的R&D科技人员数量大幅跃升，增速位列广东城市首位。
截至2021年，东莞的R&D人员全时当量，在全国排名非常靠前，甚至已超过天津、重庆两大直辖市，以及南京这样的科技和高等教育重镇。
按照这个势头发展，未来，东莞将有可能取代广州，成为华南科技第二城。
此外，东莞的资金总量增速也不错，过去五年，东莞在广东省城市中资金总量增速排名第一，说明有大量的实际财富流入。
长远看，东莞还是非常有价值的。
那么，东莞的价值片区又有哪些？
我们认为，第一梯队有两个片区，一个是南城附近的国际商务区，另一个就是松山湖片区。次一等的是滨海湾新区和临深片区。
东莞国际商务区，定位“东莞门户、城市客厅、创新枢纽、区域引擎”，将来打造为“世界智造门户、湾区魅力都心”，不仅定位高，而且还有超级流量入口加持，广深第二高铁中心城区枢纽站+东莞东站两个主站加虎门、东莞站等六个辅站，可谓多重利好叠加。
而松山湖片区得益于华为高科技产业，也值得看好。
临深片区主要有深圳地铁十号线沿线经过，相比之下，滨海湾新区仍一定时间进行兑现。
