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无论是官方数据，还是民间数据，都在向我们诉说着一个事实：一二线城市的楼市回暖了。 回暖的背后，利率下行是非常重要的因素之一。
根据融360简普科技大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，全国房贷利率已经实现了6连降。
从上图走势可以看到，全国首套与二套房贷利率，基本在去年12月见顶，进入2020年后，一路向下。
截止到当前，全国首套房平均利率为5.28%，二套平均利率为5.6%。相较于12月份首套房与二套房5.54%和5.85的高点，分别下降了0.26、0.25个百分点。
千万别小看这零点几的百分点，在上百万的贷款面前，真的是“差之毫厘、谬以千里”，最后的差价高达数十万。
若你还不懂，不妨举个例子。
以北京一套800万的房子为例，首套房首付35%，需要向银行贷款520万，假设房价没有变化的情况下，若以去年12月的平均利率等额本息贷款30年计算，30年需要向银行支付的贷款总额为1067.6万元。
若是现在，贷款利率下降了0.26个百分点的情况下，30年需要向银行支付的贷款总额为1037.2万元。
总还款相差30万元，30万元可以买一辆豪车奥迪A4L了。
利率浮动可以达到四两拨千斤的效果，于是我们能够发现，管理层已经将利率作为楼市调控的重要手段之一。
以这轮调控来说，从2016年10月大调控以来，首套房与二套房利率一路向上，官方是想通过增加成本的方式，调控需求，压制炒房投机客。
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然而，随着疫情的爆发，经济复苏受困，楼市全面入冬，打压反倒成了需要激活。
于是从今年1月份开始，在公开市场LPR报价一路下行的背景下，我们的购房利率也掉头向下。
截图来源于中国货币网
从上图可以看到，无论是一年期贷款利率还是五年期贷款利率，今年以来经历了两轮降息。
尤其是4月份，上演了近年来最大力度的降息，其中与购房有关的“5年期LPR”直接降息10个基点，从4.75%降低到4.65%。今年以来共降息了15个基点。
随着LPR走低，各城市的购房利率随之响应。
从目前的数据来看，购房利率方面，二线城市比一线城市降得更猛。
四个一线城市，上海最近两个月利率没有变动，北京与深圳这个月下调了1个基点，广州是四个一线城市中降负最大的一个，这个月下调了7个基点。
数据来源：融360|简普科技大数据研究院
相比之下，二线要猛得多，苏州这个月下调了29个基点，郑州也下调了26个基点，昆明与大连下调基点均在10个以上。
在利率大幅下行的背景下，再加上受疫情影响，各地楼市政策纷纷松绑，于是乎，才有了如今一二线城市全面回暖的情景。
国家统计局最新公布的70个大中城市房价数据显示：
新房上涨的城市占了一大半，共57个，相较于4月份，上涨城市数量增加了7个。二手房上涨的城市达41个。
此外，一二三线城市的涨幅全面扩大，其中一线城市新房涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手房环比上涨1.1%，与上月持平。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。
在这种氛围下，杭州、成都、南京、西安等城市，均出现了抢房潮。
其中，杭州、成都和南京再次上演万人抢房，西安上演了多轮千人抢房场面。
特别要提的是杭州，这一轮回暖尤为明显。本月初杭州一楼盘入市，吸引了6万人抢购，创下了新的纪录。回顾杭州，2018年以来，杭州已经上演了28场万人抢房潮。
杭州28场万人抢房汇总
随着众多二线城市抢房潮不断，本号预测，这一波回暖潮之下，二线城市可能会引领全国上涨，涨幅会超过一线。
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之所以有这样的观点，理由有三：
1、二线城市利率下行更猛。
上面的数据图已经可以看到，在这一波利率下行中，二线城市下调幅度比一线城市更猛。
这意味着二线城市贷款成本下调空间更具吸引力。
2、二线城市的绝对房价比一线低很多，资金更容易进入。
经过了上一轮大涨，一线城市的房价整体畸高，上升空间已不大。根据中国房价行情网数据显示，深圳目前的均价高达7.2万元/平方米，位居内地城市第一位。北京、上海紧随其后。
广州均价虽然还只有3.4万，但核心区的房价也达到了六七万。
相比之下，二线城市中目前均价突破4万元的城市，只有厦门，房价达到了4.8万元/平方米，其余如南京、杭州均价三万出头，天津、苏州、宁波在2至3万之间。其余如武汉、成都、重庆、西安、长沙等当下热门的强二线城市，均价在1至2万之间。
绝对价格低，潜力大，意味着上涨空间更大。
3、二线城市正在进行激烈的抢人大战。
从2017年至今，抢人大战在中心城市中如火如荼，战果也是非常显著。
2019年年末数据显示，杭州去年常住人口增量高达55.4万人，宁波也增加了34万人，此外佛山、成都、重庆、长沙常住人口增量均在20万以上。
近日，济南、南宁两大省会与首府城市开启了几乎是零门槛落户的模式，再一次将抢人大战推向了新高度。
可以说，在房价引发的阶层固化，外加北京、上海甚至了人口天花板的背景下，未来更多的人口不是流向一线城市，而是强二线城市，以及一线城市周边的二线卫星城，如上海周边的南通，广州周边的佛山，深圳周边的东莞。
这些城市未来的涨幅空间，要比一线城市更大。 @今日话题