今日（3月28日）晚间，万科发布2023年年报。
万科2023年的营收和利润，并不是臻进的关注重点。
因为房地产采用预售制模式，商品房销售的营收和利润，需要在交房时才会体现在报表上。
一般房子从拿地动工到交付，基本需要两三年的时间。
因此，2023年确认的营收和利润，基本是2020年左右销售的房子。
万科在2023年的第四季度，归母利润亏损14.59亿，是一个重要的信号。
万科在2020~2021年大举扩张拿地，站在地价的山顶上，已经开始体现在报表上了。
毫无疑问的是，在接下来的数年，万科至少在房地产开发板块上，报表会持续的亏损，并且亏损的幅度会不断扩大。
此前，臻进在公众号，写过数篇关于万科负债及现金流压力的文章。
本篇文章是延续上一篇《拆解财报，万科的资金压力有多大？》的内容，结合年报数据，进一步追踪和分析万科的现金流的边际变化。
1 财务数据
截止到2023年年底，万科的总负债为1.1万亿，环比降低了近1400亿。
这个看上去似乎是好事，详细看结构数据，实在不然。
合同负债，也就是已售待交付房子的负债，未来会确认为营收，环比三季度降低1000亿。
各类应付账款，就是主要是工程款、工资和上下游供应商的欠款，环比三季度降低了近1200亿，有息负债基本没变。
这里有非常重大的问题，合同负债大幅环比下降，说明销售回血急剧萎缩。
应付账款，也就是欠供应商的钱大度减少，说明挤兑已经发生。
原来垫钱干活的供应商已经不放心了，需要拿到钱才干活，进一步加剧现金流的紧张程度。
还有重要的一点是，四季度的营收账款2548亿，环比三季度仅仅只减少148亿，同比2022年减少不到200亿，说明卖出去的房子，收不到钱。
现金流的支出压力不断增大，卖出去的房子大量的欠条，钱收不回来，现金流加剧紧张。
负债里面成本最高的有息负债，基本没有变化，付息压力丝毫不减。
我们再看看短期债务的边际变化。
2023年年底的货币资金进一步减少，短期借款有所减少，一年内到期的流动负债，环比三季度增加近174亿。
2024年的偿债压力，比2023年进一步加大。
简化模型里的现金余额仅仅只有338亿。
这里的货币资金还有大量使用受到限制的监管资金，无法自由支配。
整体有息负债为3237亿，有息负债的偿还压力丝毫没有降低。
融资负债中，境内负债占比80.3%，境外负债占比19.7%。
人民币负债占比80.9%，外币负债占比19.1%。
我们接下来看看简化版的现金流量表。
四季度大力推进降价促销、部分项目停工等措施，经营现金流暂时回正。
筹资的现金流环比三季度，流出近50亿，说明融资还是有阻碍，资金流出偿还债务，大于融资融入，还是被抽贷了。
整个2023年，现金流大幅流出375亿。
现金流量表从另外一个角度验证了资产负债表，万科的现金流压力持续增大。
货币资金与金融负债的敞口，没有丝毫收敛，还在继续扩大。
另外，万科今年没有分红，有很多人很惊讶。
一个公司都不一定能活下去，债务无法偿还，怎么可能还有钱给股东去分红。
年报中还提到，2023年公司新获取项目43个，已有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月。
碧桂园在高周转中倒下后，万科又继承了其衣钵，将高周转时间压缩到极致。
不知道购房的业主，知道了自己买的是这种极致穿插施工，极快的施工速度，对于房屋的质量是否存在担忧。
2 未来计划
目前，房地产市场仍然未见底，市场悲观情绪仍在持续上涨。
根据万科的年报，主要是采用以下三点：
1、断臂求生，加快资产转让。
万科继四季度大幅割肉，甩卖商业、酒店和文旅项目之后，继续出售经营性资产和股权。
2024年要出售经营性资产300亿。
这个节骨眼上出售资产，属于被动而为之，会被接盘方大幅压低价格。
大幅折价是必然的，主要看万科现金流的紧迫程度和获取现金的急迫性。
这些年万科号称转型城市运营商，大约投资1000亿以上，还极难形成盈利。
好不容易运营的有所起色，现在需要大幅割肉，地价甩卖。
从运营资产的财务数据来看，万物云营收334.2亿，万纬物流营收41.8亿，租赁营收34.6亿，商业运营91.1亿，累计502亿。
这个收入占万科营收不到10%。
这也说明尽管，万科最近好多年强调去做运营，但是其始终还是以住宅开发为主。
2、未来两年要降有息负债1000亿。
目前，万科现金流压力的很大一部分来自于有息负债。
这个有息负债的降低是必然的，很有可能是金融机构为了自身的安全，有一定程度的抽贷。
不过长期来看，销售好转是目前房企的唯一解药。
长期靠外部融资输血，也不是长远之计，救得了一时，救不了一世。
3、精简高效、节衣缩食。
年报的说法是，推进组织精简高效，保持骨干员工稳定，支持业务发展。节衣缩食，压降管理费用。
上面说白了，就是裁员降薪，提高人均能效，这个已经早就在实施。
已经进行多轮组织架构调整，缩减城市公司。
面对市场的继续下行，预计更多的销售不佳的项目会被停工，更多的区域公司和城市公司合并。
减少组织架构和层级，其相应的人数就自然而然减少，裁员也就顺手解决了。
3 结语
最早喊“活下去”的万科，没有做到言行一致，反而加速扩张，现在到了买单的时候了。
臻进对于其四季度的亏损，丝毫不觉得惊讶。
目前的财务报表，仅仅是呈现2020年左右的销售业绩，未来将会进一步扩大亏损的幅度。
万科能否扛过这一波周期，还是一个未知数。
在接下来的数年，房地产企业的报表将会持续亏损，甚至资不抵债。
在逐年的亏损中，A股上市的这些房企，会被扣上ST的帽子，最终大量退市。
当然，这可能不仅仅是万科，全国的大部分房企都会是类似的结局。
因为，这一切都是明牌。
有些小伙伴，想赌房地产企业的困境反转，看到臻进的分析，应该都有自己的结论了。
甚至有些机械的价值投资者，仅仅根据过去的盈利能力，线性外推未来，认为万科会永续经营，是高股息的股票。
万科即使扛过这一波，资本开支大幅下降，经营性资产大幅出售，投资回报率会急剧下降。
未来房地产行业肯定还在，是不是现在的玩家，就不一定了。
万物皆周期，面对大周期的转向，没有谁能够独善其身。旧的秩序不被打破，新的规则不会确立，也就是不破不立。（全文完）
往期回顾：
$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ $保利发展(SH600048)$ @今日话题 @雪球创作者中心 #雪球星计划# #投资与周期#