上海八万人体育场，造型新颖，被点缀在绿草如茵的宽阔广场中，犹如绿叶烘托着一朵巨型的白玉兰花朵。体育场雄踞在上海西南隅，是标志性的景观建筑，也是仲量联行作为战略顾问角色生动的成绩单。
为城市更新项目赋予新的“灵魂”，制定整个项目的发展愿景以及后期的执行方案并且助力未来行业发展，是仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄及其团队的工作，这需要行业的经验和过去知识的积累，更重要的是对于整个城市未来发展有坚定的信心，同时对于整个区域的发展有着自己独特而又深刻的理解。
作为房地产咨询公司，仲量联行在过去25年里全程参与了众多上海以及全国的核心项目改造，无论是黄浦江沿岸的开发或是区域开发。在一系列城市更新案例中，构建复合空间、激活产业动能以及文化传承和创新是仲量联行三大关注重点。
而作为资深的战略顾问，徐岱雄相信，梦想和实干有机结合，充分挖掘区域的自身禀赋，兼顾经济效益的同时，把社会效益做到最大，才能算真正做好城市更新。
梦想带来驱动未来的力量
城市更新，需要“脚踏实地”，聚焦一个个技术难题如何解决，也需要“仰望星空”，给到项目更大更宽广的想象空间。
以两年前启动的上海八万人体育场的整体改造项目为例，在这个项目中，如何将一个城市重要的体育文化传承的载体充分结合未来，实现上海成为全球卓越城市的目标是一个关键问题。如何能够在这样的核心地段中，将上海体育文化传承、体育产业发展以及未来项目运营的可持续，包括市民公益性的全民体育的发展，充分结合，来提出一个以社会效益为重，同时兼顾经济效益的整体解决方案，是至关重要的。
“这是一个非常重要和核心的上海城市更新的项目。在这个过程中，不仅仅是技术难题的解决，更重要的是它象征着上海体育文化的传承以及上海能否成为全球卓越城市的重要因素。所以，如何将未来发展的愿景与实际执行之间充分结合是很重要的。这就是我们战略顾问部门基于梦想给到项目更为高远的发展目标。”徐岱雄指出。
对徐岱雄自身来说，即使是作为一个顾问的角色，也是需要有梦想的。“项目的发展就是我们每天工作的挑战。项目发展方向的确定一方面来说是对上海城市发展的重要推动力，另一方面，这些项目的投资金额巨大，我们必须审慎决策。这些全都依托于我们仲量联行的全球平台，才能够使我们高效高质量的完成每一个项目。”
脚踏实地，仰望星空。徐岱雄认为，城市更新不仅仅需要基于行业的经验和过去知识的积累，更重要的是对于整个城市未来发展有坚定的信心，同时对于整个区域的发展有着自己独特而又深刻的理解，在此基础上所形成的项目发展愿景的界定，这些都是在未来可以驱动项目长期稳定发展的良好基础。
充分挖掘区域自身禀赋
“城市更新”肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。仲量联行今年发布了《重构社群关系 激活城市动能》城市更新白皮书，以全球的视角来看上海如何打造成为全球卓越城市。
徐岱雄介绍，白皮书从中观视角和社群视角两个维度来分析问题，提供了未来解决问题的思路。“上海为了成为全球卓越城市，一方面，从中观视角来说，需要兼顾整体区域的可持续发展，以点带面的综合城市更新的解决方案，而不仅仅是停留在解决技术层面或者是单点项目物业改造的项目。”
“另一方面，也需要充分的尊重市场发展趋势，需要建立满足消费者需求的城市综合体，这不仅仅是商业，也涉及到原住民、文化、产业发展等。这需要我们去充分挖掘区域的自身禀赋以及消费者的需求。能够在一个平台上系统性的解决这些问题。”徐岱雄补充道。
这也是上海在未来城市更新项目中面临的挑战。上海作为长三角的龙头城市，同时也是中国经济中心城市，未来仍然是以高端产业集聚的形式来发展的。因此，产业的发展显得尤为重要，其中包括金融行业和科技行业等等。
产业之外，与当地的文化底蕴融合也需要兼顾。徐岱雄指出“最近在一些项目上，我们回顾了中心城区的中央商务区的一些特质，发现在老城区发展的中央商务区都具备非常丰富的文化元素，这是上海在如今城市发展非常重要的一个台阶，一个机会。上海作为经济中心和全球大都市，在产业发展更为集聚的时候，更加需要去充分挖掘上海应当具备的文化传承，包括城市中一些文化场馆的打造。只有这样，才能将经济和文化两者做出更为充分的结合。这些都是上海成为全球卓越城市需要重点关注的维度。”
算好经济效益与社会效益这笔账
经济效益与社会效益始终是并存的。徐岱雄认为，如今的城市更新不仅仅是单点的物业改造项目，而是需要站在整个区域的层面，去找到系统性的解决方案。在这个过程中，只有系统性的从产业、原住民多个角度综合考虑，才能在兼顾经济效益的同时，把社会效益做到最大。
“在此同时，我们需要政府的大力支持，行业参与者能够站在行业长期发展的角度上，来找到自己定位。只有当区域整体价值得到提升时，经济效益才会得到更好的发展。”徐岱雄补充道。
他认为，从这个层面上来说，城市更新给大家提供了一个更好的发展机遇，也需要所有的参与者能够从战略层面去调整自己的管控架构，包括商业模式，能够在长期的参与到区域的城市更新项目中。
这也是仲量联行正在做的事情，城市更新项目不仅仅是一笔经济账，经济账固然重要，但更重要的是这些项目是否符合区域禀赋，是否在开发过程中会遇到挑战，不论是社会层面、文化层面、产业层面。
在仲量联行，城市更新不仅仅只是一个部门的事情，是需要多个部门共同努力，从前期策划到后期执行，再到长期运营管理都是实现城市更新方案的重要节点。徐岱雄介绍，“它需要打通专业上的壁垒，能够从一开始就站在长期运营的维度去制定方案，并在未来得到执行。在《重构社群关系 激活城市动能》白皮书中，我们提出了“城市拼图”理论和 “都市再发展”指数研究模型，这一套对城市更新的标准，使仲量联行不论是作为政府的顾问角色还是为开发商做城市更新项目的架构师，都能把握方向。”
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