在深圳，有两条商业步行街闻名全国，一条是位于福田区的华强北步行街，另一条就是位于罗湖区的东门步行街。
近年来，关于华强北商业街人气下滑的讨论不断，更有数码城变身“美妆城”，凸显人气低迷。
（华强北远望数码商城变身美妆城，依旧空荡荡）
在深圳各大新型商圈崛起的背景下，东门步行街也在一定程度上面临相同的问题。不过，节假日的东门步行街依旧人声鼎沸，不管是街边商铺，还是传统百货，东门步行街里的商家仍在不断出招，希望巩固自己的人气。
百货的样本：走在“前面”的商战和茂业百货的故事
与万象城、购物公园等新兴购物中心相比，东门步行街一直都以茂业、太阳百货、天虹等传统百货商场为主战场。其中，每年10月底至11月初举行的“东门商战”，已经成为深圳零售市场每年的重头戏，每天过百万的客流进入东门。与政府组织的购物节等活动不同，“东门商战”主要由步行街几大百货巨头领头，商业氛围更浓。
其中，“东门商战”又以茂业百货的“68小时不打烊”最为有名，这台“商业大戏”至今已进入第17个年头。从10月30日开始，这场“商业大戏”将再次上演。
（来源：茂业百货微信号）
“在还没有网上双11的的那个年代，就有了东门商战。”在茂业百货从事家居用品销售工作的陈小姐告诉记者，“汹涌的人流将售货员团团包围，可以说人多到会缺氧。那个年月，商战不仅成为深圳本地市民的购物例牌，还会吸引珠三角甚至湖南等地前来购物的消费者。”记者调查发现，就在2012年的“68小时不打烊”活动期间，东门茂业店的销售额一度突破4亿元。
“原本以为晚上的顾客会很少，但其实晚间消费的人很多。凌晨零时至3时，依然是消费者集中消费的时段。”陈小姐如是说。记者也发现，今年的“68小时不打烊”喊出“越夜越疯狂”的口号，还有夜间消费的大额代金券，夜间餐饮折扣等活动，这在不经意间引领了“夜间经济”的潮流，后者更成为今年的一个热词。北京、上海、深圳、成都等地纷纷出台相关政策，打造夜间经济，促进消费升级，激发城市活力。
“68小时不打烊”先于网上双11促销、夜间经济出现，可以说茂业“68小时不打烊”以及东门商战已经成为零售市场的经典案例。
回想到1997年3月，第一家茂业百货在深圳东门开业。这一年，王健林的万达百货没有成立，华润置地的触角也还没有伸入深圳......
茂业百货的出现，引领了深圳零售百货业的革新，巅峰时期的茂业百货更是闻名全国。不过，高光之后，潮水的方向开始改变。
在香港上市的茂业国际曾在今年年初公布称，茂业百货等目标实体未达成2018年盈利保证。在今年上半年，茂业国际出现“增收不增利”的情况，期内公司经营收入总额为38.89亿元人民币，同比增长2.3%；净利润为4.22亿元人民币，同比减少17.1%。主要门店中，2019年上半年共有12家店销售所得款项及租赁收入总额超过2亿元。其中深圳华强店、东门店和南山店的销售所得款项及租赁收入为9.30亿元、3.83亿元和3.8亿元。
（来源：公司财报）
随着移动互联网的兴起，网上购物渐成主流，曾经风光无限的百货公司日益沉寂，时代在喧嚣和冷清的转换中面无表情、飞速向前。“这几年的顾客是少了很多，销售额自然也降了不少，但作为一年一度的消费盛世，我们仍在坚持着。”陈小姐说。
在众多因素影响下，包括茂业百货在内的众多百货巨头不得不采取包括线上线下融合等各种措施，以在转型升级中度过瓶颈。茂业国际表示，在租赁商户的引进方面，继续优化品类组合，加大餐饮、运动、电竞及教育等高体验、高流量的业态占比，提升门店的客流量，从而与联营及自营业务产生联动效应。
在各路商家积极转型和大力促销下，去年的销售情况开始有所好转。东门太阳百货在去年的店庆期间曾公布数据，店庆期间的销售总额破1.5亿元，同比增长55%。
商铺的样本：人气如何变财气？
如果您经常逛东门，或许会发现这么一个现象:商场里的人并不多，但步行街上的人气却很旺。
周末，东门步行街的人气。（吴家明/摄）
记者选择了一个周末到东门进行调查，发现步行街上的许多小吃商铺前排起了长队，一些旧商厦也正正在进行改造，一些改造好的商厦和商铺都偏向于主打美食，东门已经出现包括东门町、鸿展、庙街等在内的众多美食广场。此外，与华强北由于修建地铁而封路数年不同，东门没有选择大拆大建的改造，而是通过更平滑的“针灸式”改造。
如今，东门商圈的商铺租金依旧高居全市之首。据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，三季度深圳各大热点商圈租金上涨至每平方米每月1145元左右，租金整体保持上升态势但有所放缓。其中，东门商圈的租金超过每平方米每月2000元。
（深圳各商圈租金情况）
记者在东门町美食广场调查发现一家面积不到10平方米的小店，月租金就超过15000元。而在鸿展广场，一间弧形转角临街铺位的叫价竟超过每平方米100万元。
不过，东门的商家也越来越感到压力。韩版服装店店主小黄5年前在东门白马服装市场盘下一个档口。“从2015年起，线下生意受电商的影响越来越明显，越来越不好做。”小黄早已起尝试开淘宝网店，先是做服装零售，但苦于没有品牌只能打“价格战”，后来他索性放弃零售改做批发，用于客户看货补货。此外，从百货大楼艰难盘活开业的DDM Mall，如今多层商铺都关门歇业，只有有关电玩的店铺和项目有点人气，似乎变成一座电玩城。
由此可见，如何使人气转换成“财气”和购买力，是东门商家以及政府相关部门急需解决的问题。
美联物业全国研究中心认为，目前实体难做已成为不争的事实， 一线商圈租金也面临天花板的难题，进一步稳步上涨存在一定难度。美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，深圳的步行街成系统的就只有东门、华强北和海上世界，但状况都一般般。东门商圈虽然商品档次下降，但毕竟人流情况尚属良好，近几年租金变化幅度不大，能够保持租金小幅上涨，但空置率也有所上升。总体来讲，深圳步行街面临商业构成陈旧、转型困难的难题，加上受到新兴商圈的冲击，人流量下降将成为不可避免的事实。因此，整体、系统地改造升级变得非常迫切，是大拆大建还是整旧如旧还有待商榷，但增加网红热点是目前亟需解决的问题，否则随着客户流量的逐步下降，租金将面临更大的考验。
可喜的是，无论是传统百货还是临街商铺，东门商圈近年来在软硬件上进行升级换代，无论是业态组合的多样性或者是营销事件的打造，呈现出更为积极的姿态谋求改变。“希望人气旺可以转化成财气。”在南塘商业广场开店的董先生说，“现在东门步行街的人气尚可，但希望可以更加与时俱进，不能原地踏步。”