北京时间2020年9月30日，中国REITs联盟王刚秘书长在北京受邀参加了美国纽约大学举办的跨洋线上研讨会。研讨会由纽约大学沙克房地产研究所著名教授ScottRobinson先生主持，会议同时还邀请了金地集团美国总裁Michael Krupa先生担任研讨会嘉宾。
本次跨洋线上研讨会主题为“中国REITs：三万亿美元的市场”，会议分别从权威学术机构、跨国地产投资企业和中国REITs行业协会的视角出发，围绕着中国公募REITs的推出和发展进行了精彩的主题分享和讨论。
下面是本次会议的演讲实录概要：
1.主题分享环节
Scott Robinson教授发言：
近年来中国经济经历了巨大的增长，在从农业经济发展为工业经济后，中国现已发展成为以消费者为导向，面向全球的数字经济体。中国经济现代化需要的大部分资本都是政府公共资金（债务融资），但债务融资在公众可及性方面受到很大限制。中国的决策层理所当然地希望通过立法REIT来扩大资本市场。
城市化和租金增长推动房地产估值的上涨。传统基础设施和数字基础设施之间的比较为我们揭示了未来增长的来源。如果投资者考虑增长与收入的关系，就应该考虑城市和社会的前进方向。全渠道和数字化发展将进一步推动社会升级。区分传统基础设施和数字基础设施的性质，将有助于教育投资市场并解决风险问题。
Michael Krupa总裁发言：
日本REITs对于中国和其他亚洲REIT制度而言是重要的案例。在2000年代初期，日本没有实际的财政政策：债务占GDP的比重为200％；货币政策处于满负荷的状态，利率为0％。日本REITs的建立帮助日本经济重回正轨。
但是，在2000年前后与中国分享这种经验还为时过早，因为当时中国的许多资产都没有受到专业的管理。监管机构担心投机情况出现，并且当时市场中也没有足够的优质资产来收购。
在当前背景下，中国可以借助公募REIT满足一些公共政策利益。与人口老龄化对投资收益的需求相对应，如果以正确的方式创建中国REITs，将对改善投资领域起到至关重要的作用。
数据收集和透明度对于形成市场至关重要。在日本，公募REITs推出之前，相关数据是由私人企业牢牢把持的。REIT的创建扩展了数据来源，并提高了日本房地产市场的透明度。另一方面，对投资者的教育至关重要。Nareit等组织在美国发挥了重要作用。中国需要类似的行业组织来帮助教育中国的投资者。私募股权发起人在孵化或启动中国平台方面也起着重要作用。在日本，诸如三菱和三井、住友这样的大型企业具有庞大的资产基础并与监管机构保持着联系，从而推动了市场的形成。使大型企业成为REITs行业的先驱和贡献者至关重要。财产捐赠的税收优惠也是促使大型企业参与的动力。
全球投资者需要一些时间来了解中国REITs。像中国REITs联盟这样的组织有责任使市场 “对投资者更加友好” ，促进良好的企业治理，透明度，报告制度和评估标准。然而建立平台并吸引全球投资者仍将需要时间。
王刚秘书长主题分享：
中国REITs的发展历程
纵观世界各国的REITs的创立，大都是在经济危机之后才出现的。2008年全球经济危机之后，中国REITs的发展也经历了10多年的探索，并于2015年创新性地推出了类REITs产品。2020年4月30日，中国正式出台了公募REITs试点政策，预计在2020年底或者2021年初的时候，第一批试点REITs产品有可能会面世。
中国公募REITs的架构
由于法律限制的原因，中国的公募基金不能直接投资非上市公司的股票，因此中国的基础设施REITs采用的是“公募基金+ABS”的模式：公募基金投资资管计划，资管计划持有私募基金，私募基金搭建项目公司的股债结构，项目公司管理底层资产。这一架构比美国、新加坡、日本的架构都要复杂。
2020年是中国公募REITs元年
在中国，“类REIT”一直被设计为私募形式的金融产品，其产品性质偏向于债性，发行量也受限；而公募REITs是股性的产品，其发行量远远高于类REITs，并且有着90%的分红比例。尽管中国还没有出台明确的REITs税收优惠政策，但相信在未来的实践中这些问题会得到解决。
基础设施公募REITs资产分类
传统基础设施资产有三种资产类型，包括市政设施，环保产业和交通运输。这三种类型的收益来源于与所有者签订的特许经营协议。通过投资这些领域，投资者获得20-30年的经营收益权。另外三种资产类型是数据中心，物流地产和产业园区，它们的收益增长主要是基于土地使用权构建的。传统基础设施规模更大，收入回报也更稳定。数据中心这一类的资产可以提供更高的收入增长速度。物流地产和产业园区等泛基础设施共同体现了这两个特征。
公募REITs投资的三大方向
传统基建、泛基建、新基建是公募REITs投资的三大方向，其底层资产因为具有不同的成长性与分红稳定性，分别体现了不同类型资产的公募REITs产品的股性与债性。由于传统基础设施在所有权属、收费制度等方面尚具有局限性，尽管传统基础设施REITs体量更大，但预计公募基础设施REITs将在上述三大领域保持协同发展。
2.圆桌讨论环节
本环节整理了Scott教授向王刚秘书长提出的3个主要问题
问题1：从类REITs到REITs是一种巨大的创新，能在详细的说一说这个REITs的架构吗？
王刚秘书长：“公募基金+ABS”的模式将公募基金放在类REITs架构的最上面，如果理解了类REITs，现行的REITs架构也不难理解。也就是说，在公募基金这一层之下，都是和类REITs一模一样的结构，那么现有的三千亿人民币规模的类REITs市场可以很容易通过公募基金转为公募REITs市场。
正如Michael总裁所提到的，私募股权基金对于孵化REITs的关键资产至关重要。从长远来看，是私募股权投资者为市场经营和积累资产。如果此次基础设施REITs试点成功，中国公募REITs行业也必将在其他可带来稳定回报的领域开展探索，例如公寓，零售和写字楼等。
问题2: 请您谈谈中国REITs税收方面的问题
王刚秘书长：REITs的税收问题可分为两个环节：资产转让期和资产持有运营期。持有期企业所得税可以通过分红和搭建合理的股债结构的方法相对容易解决。但是资产转让环节增值税的优惠（特别是中国的土地增值税优惠）需要未来中国出台类似UpREIT的结构与政策加以支持，以此来激励更多的资产所有者将其资产发行REITs，这也是目前中国REITs在税收方面的挑战。
问题3: 请您谈谈中国REITs在利率方面的问题
王刚秘书长：利率不是中国REITs当前最主要的问题。中国基础设施公募REITs试点项目的收益率要求为至少4％，高于10年期中国政府债券（当前约3%）。尽管国债和股息收益率之间的息差小于日本REITs，但是中国REITs对投资者仍然具有一定吸引力。鉴于当前全球范围都处于降息的通道，利率的下调将更加有助于公募REITs的资本管理和长期发展。
3.关于王刚先生
王刚先生，中国REITs联盟秘书长，北京睿信投资管理有限公司董事长。王刚先生曾就职于中信证券投资银行部房地产金融组，全程策划了人民币的信保股权投资基金的发起设立，并全程参与了2009年央行版REITs和证交所REITs的政策制定和试点。
王刚先生也曾就职于美国华平投资和通用电气资本的房地产投资管理部，并曾在金地集团稳盛投资担任过高管，他对中美和全球的REITs发展都具有深入的研究和见解。
本次活动的另一位嘉宾：美国金地集团的Michael总裁曾经和王刚先生共事。
4.关于中国REITs联盟
中国REITs联盟于2014年成立，与美国REITs协会（Nareit），欧洲REITs协会（EPRA）等全球主要REITs组织建立了战略合作关系。
2015年开始，中国REITs联盟持续带领会员和行业成员参加Nareit年度大会，观察美国REITs的运作和发展，获得了中国证券投资基金业协会和有关监管部门的大力支持。