传统的经济学理论，都是基于历史的规律而做假设；
但是历史的规律并不会简单得重复；
估值理论会随着假设因子的变化而变化；
举个例子，在布林顿森林体系脱钩之后，主权货币具备了独立的信用；
股票，尤其是成长股的估值体系，就由之前的PB，进化到后来的PE，最后到PS，甚至有了比特币这种基本没有估值锚的资产来承接货币获得大牛市，本质上都是资金的对于估值容忍度越来越低了，因为货币发行的机制发生了根本性的改变。
在过去的几十年，除了日本这个特殊的经济体之外，都是人有多大胆，地有多大产；
考虑大类资产的价格，最主要的不是估值体系，而是主要玩家想干什么，而且能干什么。
而获得超额收益的主要来源，就来自于两种情况：
1. 确定性得知道政府想干什么而且能干什么，但是市场却不相信。
举两个例子:
A. 美联储无限QE;
新冠疫情蔓延造成美股数次熔断之时，美联储直接在货币端提供无限的流动性；
当时很多人认为这招没用，因为美国是一个70%以上GDP都来自于服务业的国家，大面积封控得话就完犊子了；
印出来的货币只能在金融系统里空转，全球都会进入1929大萧条模式；
但财政部把印出来的钱通过补贴返还给了居民，再叠加电动车和美国互联网公司在新冠疫情的助力下渗透率显著提升反而催生出来一波轰轰烈烈的大牛市。
B. 2015年的棚改，
当时中国的租售比已经不低，刚开始棚改的时候，很多人都没有反应过来，觉得中国的房产价格已经不便宜了；
但是在2015年的时候中国居民杠杆率只有35%，还有非常大的空间可以加杠杆；
而且由于中国抓住了移动互联网的产业升级，中产阶级的收入被爆拉了一波，然后就是地产走出了一波轰轰烈烈的大牛市；
尤其是互联网大厂的那帮员工们，反应过来上车了就在一线城市站住了，反应不过来没上车，后面再上成本高了很多，工作稍有不慎美好的人生就crush了。
2. 政府想干什么但是什么都干不了。
再举两个例子：
A. 索罗斯阻击英镑
89年柏林墙倒塌之后，西德的技术叠加东德的廉价劳动力，联邦德国的工业制成品很快席卷全球，当时欧元并没有产生，欧洲国家之间还是1英镑兑2.95马克，但是在固定汇率制度下，英国的工业制品相对于德国没有任何优势;
索罗斯就笃定了英国政府希望维护英镑汇率，以避免货币信用的崩塌，但是英国政府并没有能力做到，因为维系和德国马克的刚性绑定，会导致英国的经济衰退越来越严重；
最后的结果就是英镑就算把利率加到了15%都没有任何的效果，只能允许英镑贬值导致索罗斯大获全胜。
B. 日本救通缩的路线
日本银行的贷款利率从1991年的6%持续下降到1996年的0.5%，M2增速也从1990年的12%下降到1993年的0%；
日本非常想通过宽松的货币政策把经济从通缩的漩涡中拉出来；
但是有几个限制性的因素，第一就是日本银行持有了太多的股票资产，所以股票价格下跌得话，日本银行出现的问题是，资产端缩水了，而且负债端，因为日本央行借了很多的钱给东南亚，97金融危机之后，东南亚一出问题，把本来可控的金融风险变成了不可控的金融风险。
再就是企业端，日本很多企业都是终身制的雇佣政策，大企业不能轻易裁员，背着沉重的员工成本压力，以至于即使产业上有新的机会业没法轻装上阵，也没有显著的贷款欲望。
最终形成的结果就是虽然利息率显著降低，但是银行惜借，企业惜贷；全社会陷入通缩，政府想救，但是救不起来。
最后回到中国的房地产现状。
政府真正的想法，肯定不是再次掀起一轮大牛市，没有这个想法有几个底层的原因：
1. 居民的杠杆率已经很高了，掀起大牛市的结果就是造成更严重的金融风险，想没有熊市最好的方法就是不制造泡沫。
2. 政府卖地，开发商拿地，民众买房的产业链条的形成，必须要基于政府端的收入能产生有效的投资，在中国现阶段的城镇化水平下，大规模的基建很难再形成有效的投资。
3. 中国的现状，如果高端制造业走出去，必须降低生产要素的成本，汇率不能降，那最大的生产要素就是土地，土地价格的飙升会严重影响制造业的竞争力，关于这一点，任老爷子16年就郑重得提示过。
所以政府真正的想法是：
1. 形成从投资驱动消费到消费驱动投资的良性社会循环，高杠杆，高周转率的模式必须终结，不然会造成严重的贫富差异。
2. 房地产不能硬着陆，不造成系统性的金融风险。
3. 解除限购的目的，是让一部分还有能力加杠杆的居民，用新的债务置换高杠杆率的居民和高杠杆率的企业的债务（居民买二手房就是债务从卖房转移到买房，买新房就是地产商现金回流）。
政府有没有能力让房地产软着陆，核心的决定性因素不是货币政策或者地产政策；
而是财富创造端能不能还有像移动互联网这种能产生大规模财富效应的产业走出来，如果能，现在的中国对应的就是1974年的日本，无论是股市还是房市，都能走出轰轰烈烈的慢牛，如果不能，现在的中国对应的就是1993年的日本，陷入螺旋式的通缩。
严谨的投资决策不是基于历史的规律猜测未来；
而是找出影响现阶段的资产定价因子，在发生显著变化时做出合理且及时的判断。
Never guess, make analysis.